الضمانات القانونية للأمن العقاري

الأمن العقاري : إن تحديد هوية العقار، ورسم معالمه، ليندرج في منظومة من القواعد القانونية و الإدارية والتقنية الهادفة إلى تثبيت حق الملكية، كأسمى المبادئ الدستورية التي تستوجب الرعاية والحماية والضمان، لما لها من حجية تبوثية مطلقة.

وقد عرف هذا النظام العقاري ، تطورات تشريعية عبر الزمن، صدرت خلال القرن العشرين، سلسلة من القوانين كان أبرزها، الظهير الشريف المؤرخ في غشت 1913 بإحداث نظام التحفيظ العقاري ، والظهير الشريف الصادر بتاريخ 12 يونيو 1915 المحدد للتشريع المطبق على العقارات المحفظة، وما عززهما من مراسيم تطبيقية.

وانطلاقا من المرجعية القانونية في مجال العقار، حسب القوانين السالف ذکرها، نجد أن المشرع، وفي إطار تحديث تلك المنظومة، تدخل بإصلاحات وتعديلات متممة للظهير الشريف الصادر سنة 1913 مع إلغاء بعض فصوله، بمقتضى القانون رقم 14 / 07 . ووسع بذلك دائرة تعريفه في الفصل الأول، بنوع من التحديد لكل التصرفات والوقائع الرامية إلى تأسيس أو نقل أو تغيير أو إقرار أو النشاط للحقوق العينية، والضمانات المتعلقة بالملك، في الرسم العقاري ، المؤسس له وذلك في سابقة لم تكن معهودة من قبل من حيث الصياغة.

ولعل المغزى من التوسع في الحرص على بيان التوجهات القانونية المؤطرة لهذا النظام، تلافيا للخوض في تفسير قاعدة التطهير وما يطرأ عليها من تصرفات قانونية، وائتمانية، وتأويلها بما يتنافى م رغبة المشرع

وبذلك أصبح تأسيس هذا الحق، من الضرورات الملحة الي تقاس بها الحضارات الأممية، كقيم للاطمئنان الاجتماعي والاقتصاد المحصن للمراكز القانونية للأفراد والجماعات، في سياق منظومة ضمانات ان تستشعر عن بعد، الآفاق المستقبلية لتطويقها بضوابط صارمة تواجه كل التحديات والتجاوزات المتوقعة، في سبيل تأطير المجال في شتى المناحي سواء منها المتعلقة بالجانب السوسيو اقتصادي، أو الاجتماعي، أو العمراني ذلك من أنواع التحصينات الإنسانية.

ولعل ما حصلت عليه بلادنا أخيرا من مراكز متقدمة في العلاقات الاقتصادية الدولية، ليعتبر بحق مكسبا لتحقيق الطموحات المستقبلية الهادفة في شتى المجالات، خصوصا منها العمرانية، لإبرازها في فكر قانوني متطور مواکب للتطلعات التنموية، وضامن للاستقرار والطمأنينة، والأمان في جميع المجالات سواء منها الصناعية، أو التجارية، أو السياحية، وما إلى ذلك من المجالات.

ولن يتأتى الوصول إلى هذا الهدف، إلا بالإحاطة بالجزئيات القانونية الدقيقة للمفاهيم التشريعية، في إطار حمائي ضابط.

وسنتولى معالجة الجانب القانوني في المنظومة العقارية، برصد بعض مكامن التجاوز في جزئياتها القانونية، مع ملاحظة ما حققته من إيجابيات في الضمان.

الجانب القانوني في الحماية العقارية

فمقتضيات الفصل 26 من القانون رقم 07-14 نصت على إمكانية تقديم طلب التعرض باسم الغير، والتدخل في المسطرة للجهات المحددة بمقتضاه، بما فيها مؤسسة النيابة العامة، بالنسبة للمحجورین والغائبين والمفقودين والغير الحاضرين

وهنا يطرح التساؤل، حول مدى شمول هذا الإجراء لجميع التعرضات، بما فيها العادية والإستثنائية. وهل يشمل التدخل في جميع أطوار المسطرة المتعلقة بالتحفيظ العقاري، أم ينتهي مفعوله عند مسطرة التحديد، خصوصا وأنه ورد في الفرع المتعلق بالتعرضات، مع ملاحظة ما نص عليه الفصل 29 من نفس القانون، الذي حصر النظر في قبول التعرضات الاستثنائية، على جهات إدارية خولها سلطة تقدير قيمة الوثائق و المستندات، وتقييم الأسباب الداعية إلى عدم الطعن، في الاجال بقرار غير قابل للطعن القضائي في حالة الرفض

فأي مدى للتوافق بين ما تضمنته أحكام الفصلين 26 و29 من قانون التحفيظ العقاري, وما نص عليه قانون المسطرة المدنية في الفصول من 6 إلى 10 منه من توفير للضمانات الحمائية، في مراعاة مصالح الدولة والمؤسسات العامة وما إلى ذلك من الجهات والمؤسسات الواجب حمايتها قانونا.

مع الإشارة أن عدم احترام إجراءات تدخل جهاز النيابة العامة في تلك القضايا قد يؤدي حتما إلى البطلان، الذي تمتد شموليته إلى الأحكام الصادرة حسب الفصل التاسع من قانون المسطرة المدنية.

فضلا عن حرص المشرع في إضفاء طابع الشمولية في الرقابة القضائية على مختلف القرارات الإدارية.

مع التذكير بأن القانون القديم كان يسند تلك الصلاحيات لجهاز النيابة العامة طبقا للفصل 29 منه.

فأي ملجأ للحرية يمكن الركون إليه، خصوصا في حالة صدور قرار برفض قبول التعرضات الاستثنائية، بالنسبة لقضايا الفئات الواجب حمايتهم والمذكورين في الفصل 26 من قانون التحفيظ العقاري؟

ومما يلاحظ أيضا ما نص عليه الفصل 109 من نفس القانون المذكور، الذي تضمن، “أن الأحكام الصادرة، في مادة التحفيظ العقاري لا تقبل الطعن إلا بالإستناف والنقض” دون النص على الطعن بإعادة النظر، مع أن قانون المسطرة المدنية نص على أصناف أخرى من الطعون الهادفة لحماية الحقوق وصيانتها.

فالطعن بإعادة النظر هو إجراء قانوني منصوص عليه في الفصل 379 من قانون المسطرة المدنية بالنسبة لمحكمة النقض، ويعتبر تدبيرا جوهريا في تدارك ما يقع من تجاوزات في سير المسطرة، خصوصا في حالة الاعتراف بزورية الوثائق، أو احتكارها، فضلا عما يلحق القرارات الصادرة من خطأ مادي له تأثير على مسارها في التنفيذ.

فكيف يمكن تدارك تصحيح التجاوزات والأخطاء المادية إذا لم تتوفر الضمانات القانونية المسطرية المتاحة في هذا الشأن، خصوصا بالنسية لآخر مرحلة من مراحل التقاضي بمحكمة النقض، والتي لا يوجد أي مرجع قضائی يمكن اللجوء إليه للتصحيح والتقويم، خلافا لمراحل التقاضي السابقة.

إضافة إلى ما سبق بيانه، نجد أن مقتضبات الفصل 86 (الفقرة الأخيرة) من القانون رقم 14 / 07 نصت على إمكانية اللجوء إلى رئيس المحكمة الابتدائية بصفة قاضي للمستعجلات، للأمر بالتشطيب على التقييد الاحتياطي، إذ كانت الأسباب المستند عليها غير جدية وغير صحيحة.

فيطرح التساؤل حول مدى نجاعة اللجوء إلى هذا الإجراء الاستعجالي الوقتي، في إسقاط حقوق جوهرية، في ضمان رتبة التسجيل بالرسم العقاري، خصوصا مع انعدام النص على تحديد المسطرة القانونية، الواجب سلوكها في هذا الشأن، والتي تتأرجح بين تطبيق مقتضيات الفصل 148 و149 من قانون المسطرة المدنية، وتطبيق أي منها، يعدم الضمانات الموجبة، لحماية الحقوق، لعدم إمكانية القضاء الاستعجالي من النظر في الوثائق والأدلة المثبتة للتشطيب على الحقوق، للصبغة الإستعجالية التي قد تتطلب أحيانا البت ولو في غيبة الأطراف، وفي غير ساعات العمل.

إضافة إلى ما سبق تسجيله من ملاحظات، بشأن الضوابط المسطرية لقانون التحفيظ العقاري، يلاحظ أيضا ما ورد بأحكام مدونة الحقوق العينية والضمانات حين نصت المادة الثانية الفقرة الثانية من المدونة على “أن ما يقع من إبطال او تغيير او تشطيب من الرسم العقاري، لا يمكن التمسك به في مواجهة المفيد بحسن نية، كما لا يمكن أن يلحق به أي ضرر، إلا إذا كان صاحب الحق قد تضرر بسبب تدليس أو زور أو استعماله، شريطة أن يرفع الدعوى للمطالبة بحقه داخل أجل 4 سنوات من تاريخ التقييد المطلوب إبطاله، أو تغييره أو التشطيب عليه”.

وبتحليل دقيق لمحتوى هذا النص، وبالنظر إلى ما سطره من أحكام, يتضخ  أن يضح أن مشرع المدونة، فضل حصر النظر، في أخر مسجل بحسن نية في الرسم العقاري، لإحاطة حقوقه بالحماية القانونية، التي قد تكاد تكون مطلقت في حالة فوات الأجل، للمطالبة بالحق، والمحددة في 4 سنوات، دون فسح المجال بحث عن طبيعة هذا الحق الذي ال إليه والوسائل الموصلة إلى اكتسابه، فقد يكون آخر مسجل بالرسم العقاري حسن النية حسب الظاهر – إلا أن الحق آل اليه عن طريق وسائل غير قانونية مارسها محول الحق إليه، إما عن طريق الزور أو التدليس، وما إلى ذلك من وسائل الاحتيال، وقد يفترض تواطؤ بين ذوي النيات السيئة في التلاعب بحقوق الأغيار بتحويلها بهذه الطريقة المفروضة قانونا، لإبراز حسن النية الظاهرة لآخر مسجل بالرسم العقاري، مع أن الأمر قد يخفي عکس ذلك، خصوصا في ظل ما أصبح يشهده میدان العقار من تكتلات وتبادل للأدوار بين مجموعات متخصصة في هذا الشأن، هدفهم استغلال الثغرات القانونية بتمرير مصالحهم النفعية بأساليب غير مشروعة.

كيفية الكشف عن حسن النية أو سوء النية

ففي نظرنا لا يمكن الكشف عن النيات، إلا بالبحث في كنه الحق وطبيعته، والوسائل الموصلة إلى اكتسابه، خصوصا إذا ما تعلق الأمر بمنازعة قائمة حول أحقيته.

ومما يفاقم في إضعاف الضمانات القانونية ما ركنت إليه أحكام المادة الثانية المذكورة في فقرتها الأخيرة، من تقليص حق المطالبة القضائية بالحق وحصره في 4 سنوات، تحتسب من تاريخ التسجيل المتنازع فيه.

فكيف يمكن تصور إسقاط أسمي الحقوق الدستورية، بمدة زمنية قصيرة محددة، دون تقدير الأسباب التي حالت للمطالبة القضائية بها في الآجال.

فقد يفترض أن مالك الحق الشرعي في غياب أو إقامة خارج أرض الوطن، وقد يكون على غير علم، بها يطرأ على حقوق ملكيته الشرعية من تلاعبات، خصوصا بالنسبة للفئات المشمولة بالرعاية القانونية حسب مقتضیات الفصل 26 من قانون التحفيظ العقاري. فتسقط بذلك الحقوق في فوات الآجال المذكورة.

فأي ضمان دستوري و قانوني في هذا الإجراء ؟

مما كان من الأجدر معه، إعادة النظر في هذا التدبير، بتقیید رفع الدعوى من تاريخ العلم بدل احتسابها من تاريخ التسجيل، كما جاء في سياق المادة الثانية المذكورة، مع إسناد مهام البحث والإثبات إلى القضاء، لتقدير حسن النية في التسجيل، كعنصر أساسي، مع البحث في الوسائل الموصلة إليه، وتقدير الأسباب الداعية إلى عدم اللجوء إلى ممارسة هذا الحق داخل أجله القانوني.

وبوقفة نظرة وتأمل في ما حققته المدونة من مكتسبات إيجابية، يلاحظ ما اتسمت به من شمولية في إرساء قواعد الفقه المالكي، والتي ظلت منذ عقود في حكم الراجح والمشهور من هذا المذهب الفقهي، الذي قد تختلف أحكامه وتتأرجح بين سياق الشروحات، والمختصرات، والمنظومات، والأرجوزات، والمتن، المعتمدة في استنباط الأحكام، وفي ذلك تباين في توحيد الاجتهادات.

والخلاصة أن المشرع حين نص في المادة الثالثة من مدونة الحقوق العينية والضمانات بمقتضى القانون رقم 08-39، على أحكام الحيازة المكسبة للملك، وضبط المفعول القانوني، للبيانات المعتمدة من حيث الأولوية والتقديم، يكون قد حصن ما آلت إليه التفسيرات والآراء في هذا الشأن، لإخراجها في نسق قانوني محکم

وذلك بخطوة إيجابية لإدماج العقارات غير المحفظة، أو التي هي في طور التحفيظ، في الدورة القانونية المنشودة في مجال التحديث، برسم قواعدها القانونية الإلزامية في التطبيق.

إضافة إلى ما سبق بيانه بشأن توحید مرجعيات الأحكام والاجتهادات في مجال العقارات الغير المحفظة أو التي هي في طور التحفيظ، يلاحظ أن مدونة الحقوق العينية والضمانات قد حددت أحكام بعض الارتفاقات ذات الأهمية خصوصا ما يتعلق بحق الشرب، الذي فصلت أحكامه في المواد من 50 إلى 61 مم المدونة والتي عالجت بصفة شمولية مختلف القضايا المتعلقة بالمياه، وكيفية استغلالها، وذلك في سياق أحكام ضامنة للحقوق في جل الحالات المتوقعة.

وفي الختام، ورعيا للمصالح العامة والخاصة في ضمان حماية الحقوق. ونظرا لما أضحى عليه أمر تدبير الأمن من هيكلة وتحديث وتحصينا لما أصبح عليه الأمر من تسارع نحو الوصول إلى تحقيق الأهداف بشتى الوسائل.

يتعين إحاطة المنظومة العقارية، بضوابط قانونية، كابحة، لإجهاض كل ما يمكن أن يتسرب إليها من استغلال غير مشروع، وذلك بنهج حس قانوني يستقرا مضامين الجزئيات الدقيقة، لتطويقها بتدابير قانونية صارمة تضمن حصانتها وفعاليتها.

ولعل الركون إلى نهج مسالك النظر في تلك الآليات، في إطار المجال التشريعي المتاح سلوکه قانونا، لكفيل بضمان ذلك، خصوصا مع بداية التطبيق الذي قد يسفر عن ظهور نزاعات مستقبلية غير مرغوب فيها.

وبذلك فالهدف من حرصنا على إبراز الملاحظات السالف بسطها، هو الثتبيت القانوني لهياكل ومناهج الضمان، في سياق مبادئ الاستقرار والطمأنينة والأمان المنشود.

• ملخص القانون العقاري
• تعريف الرهن الرسمي وأنواعه وشروط إنشائه
• أنواع العقارات و تحديد الأنظمة الخاصة بكل نوع
• مفهوم العقار و تحديد أنواعه
• التمييز بين رفض التحفيظ وإلغاء التحفيظ في القانون العقاري
• قرار المحافظ بشأن التعرضات ( قبول أو رفض)
• شكليات و آثار طلب التحفيظ
• تقييد الحقوق العينية و الشخصية
• الحقوق العينية الأصلية والتبعية

 تذكر أنك حملت هذا المقال من موقع Universitylifestyle.net

لمناقشة المقال فى صفحة الفايسبوك اضغط هنا