مقالات

نظام الملكية المشتركة

نظام الملكية المشتركة

بالنظر للأهمية التي يشكلها نظام الملكية المشتركة في التنظيم الجماعي و إدارة الحياة اليومية للعقار المشتركة بإضافة إلى إحلال نوع من التوازن بين المصالح الفردية والمصالح الجماعية للملاك المشتركين، فإنه يتميز بالطابع الإلزامي لمقتضياته والتي تسري على جميع الملاك المشتركين، بل أكثر من ذلك فإن نطاقها يتسع ليشمل الغير في حالات مختلفة

وقد رتب المشرع جزاءات قد يتعرض لها الشخص في حالة إخلاله ببنود هذا النظام

القوة الإلزامية لنظام الملكية المشتركة

تتمثل الأثار القانونية لنظام الملكية المشتركة في القوة الإلزامية لمقتضياته، التي تسري – من جهة على كل مالك مشترك وخلفه العام، ومن جهة أخرى على الغير في حالات خاصة كالخلف الخاص للمالك المشترك والمكترين

1: الآثار القانونية لنظام الملكية المشتركة بالنسبة للملاك المشتركين وخلفهم العام

إذا وقفنا عند الغاية المتوخاة من وضع نظام الملكية المشتركة، فإننا سنجد مسالة إضفاء الطابع الإلزامي على هذا النظام هي مسألة لحتمية وضرورية لضمان تحقيق هذه الغايات والصفة الإلزامية في هذه الحالة لا تسري فقط على الملاك المشتركين فقط بل على خلفهم العام أيضا ولا يهم أن يتم تفسير هذا الأثر الإلزامي بالطبيعة التعاقدية لهذا النظام أم بطابعه النظامي

فبالنسبة للملاك المشتركين، نجد أن القوة الإلزامية لهذا النظام في مواجهة الملاك المشتركين تم تكريسها عند قانون 28 يونيو 1938 في فرنسا، وظهير 16 نوفمبر 1946 في المغرب

وكذلك نجد هذا الطابع الإلزامي لمقتضيات هذا النظام في إطار قانون 00-18 المغربي المعدل والمتمم يمقتضى قانون 12-106، حيت يوضح هذا النظام لكل بناء مشترك سواء تم وضعه من قبل المالك الأصلي أو بالتفاق بين الملاك، وكذلك في الحالة التي يتم تطبيق النظام النموذجي في حالة غيابه

وعموما فإنه يجب على الملاك المشتركين التقيد بجميع مقتضياته وتنفيذ جميع الالتزامات و التكاليف التي يفرضها، دون استطاعتهم التملص منها بقرار انفرادي مهما كان تبريزه، كالإدعاء مثلا بعدم استعمال الخدمات الجماعية

في المقابل، يمكن لكل مالك مشترك أن يتشبت بالحقوق التي يخولها له هذا النظام.

تجدر الإشارة إلى أن الملاك المشتركين غير ملزمين إلا بالمقتضيات المشروعة لنظام الملكية المشتركة، بحيث أن كل البنود المتضمنة في هذا النظام والمخالفة للقواعد الآمرة تعتبر باطلة

أما بالنسبة للخلف العام للملاك المشتركين۔

تطبيقا للمبادئ العامة للقانون تشمل الآثار الإلزامية لنظام الملكية المشتركة أيضا الخلف العام للملك المشتركين، وقد أكدت الفقرة الثالثة من محكمة النقض الفرنسية فله في قرارها الصادر بتاريخ 22 نوفمبر 2002 ، حيث ذهبت إلى أن هذا النظام الذي تم التصويت عليه من قبل الجمع العام يفرض على ورثة الملك المشتركين، ولو لم يتم نشره

وفي ظل القانون المغربي نجد بأن الفترة الثانية من المادة الثامنة من ظهير 1946 الملغي كانت تنص على أن “نظام الملكية المشتركة يفرض على مختلف الملاك وجميع ذوي حقوقهم…” بحيث يلزم الملاك المشتركين وخلفهم العام والخاص

وبالرغم من أن قانون 00-18 لم ينص صراحة على ذلك الأثر بالنسبة للخلف العام للملاك المشتركين، فإننا نری، تطبيقا للمبادئ العامة للقانون بأنه يفرض عليهم التقيد بهذا النظام انطلاقا من تاريخ اكتسابهم لحقوقهم في الشركة

ويمكن طرح التساؤل بخصوص تاريخ دخول نظام الملكية المشتركة حيز التطبيق وبالتالي سريان آثاره الإلزامية

بالرجوع إلى قانون 00-18 نجده ينص في الفقرة الأولى من المادة 11 على أنه : ” يجب أن يودع ويقيد نظام الملكية المشتركة الخاص بالعقارات المحفظة بمرفقاته وسائر التعديلات التي قد تلحقه وفقا للقانون بالمحافظة على الأملاك العقارية التي يقع بدائرة نفوذها العقار المعنية”

تم يضيف في الفقرة الثالثة من نفس المادة : “إذا كان العقار غير محفظه يودع نظام الملكية المشتركة والتعديلات التي قد تلحقه لدي كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية الواقع العقار بدائرة نفوذه”

يتبين من نص المادة 11 من قانون 00-18 أن المشرع استلزم إيداع نظام الملكية تقييده بالنسبة للعقارات المحفظة، بالمحافظة على الأملاك العقارية، أو إيداع هذا النظام لدى كتابة ضبط المحكمة الابتدائية إذا كان العقار غير محفظ

2: الآثار القانونية لنظام الملكية المشتركة للخلف الخاص للملاك المشتركين والمكترين

سنقف عند الأثار القانونية له بالنسبة للخلف الخاص، قبل توضيحها بالنسبة للمكترين۔

فيما يخص الخلف الخاص

يقصد بالخلف الخاص للمالك المشترك كل شخص حل محله باكتسابه حقا عيني محددا على جزء الملكية المشتركة العائد لذلك المالك، كمشتري لذلك الجزء أو الموهوب له أو الموصف له

وبالرجوع إلى قانون 00-18 نجد المشرع ينص في الفقرة الثانية من المادة 11 على أن يضاف لزاما إلى عقد شراء جزء العقار نظير من نظام المنظم للملكية المشتركة والوثائق المرفقة به، وأن يشار في ذلك العقد إلى أن المشتري قد اطلع على مقتضيات ذلك النظام وتلك الوثائق، مما يعني وجوب تقيد الخلف الخاص للمالك ببنود هذا النظام وخضوعه لمقتضياته

وعليه فإنه تطبق عليه نفس الأثر الإلزامي لتطبيق هذا النظام الذي سبق أن بيناه بالنسبة للمالك المشترك وخلفه العام على الخلف الخاص

أما فيما يتعلق بالمكترين

إذا كان المالك المشترك له الحق في التصرف في ملكه بأي طريق بريدها وذلك إما بيعه أو كرائه للغير مقابل سومة كرائية، فإن السؤال الذي يطرح هو إلى أي حد يمكن الحديث عن سريان القوة الإلزامية النظام الملكية المشتركة على المشتري؟

وفي حالة عدم احترامه لهذا النظام مما سبب ضررا للملاك المشتركين هنا من يتحمل المسؤولية هل المشتري باعتباره هو صاحب الفعل الضار، أم المكري كونه هو صاحب الملك المشترك والذي يسري عليه نظام المسؤولية بشكل مباشر أم أن المسؤولية في هذه الحالة تكون مشتركة فيكون كل من المشتري والمكري متضامنين في المسؤولية؟

عموما في المفهوم الضيق للقانون، يعتبر المكتري هذا الجزء من الغير الذي لا يتعين أن يفرض عليه نظام الملكية المشتركة، ما دام أن المكتري لا تربطه أية علاقة قانونية بالملكية المشتركة، لهذا فإن هذا النظام لا يلزمه إلا إذا وجد شرط في عقد الكراء بفرض عليه التقييد بأحكامه، وذلك بناء على العلاقة التعاقدية التي تربطه بالمالك المشترك المكتري

لكن هذا التفسير القانوني الضيق مبالغ فيه، ذلك أن المكتري يستأجر جزءا في الملكية المشتركة، وبالتالي فهو ينتفع ليس فقط بالجزء المفرز منه، بل أيضا بالأجزاء المشتركة في العقار المشترك، ومن ثم فهو يندمج في التنظيم الجماعي للملكية المشتركة

وبالتالي فهو يلزم باحترام والتقييد بمقتضيات نظام الملكية المشتركة. و هذا ما يمكن استنتاجه من الفقرة الثالثة من المادة 31 من قانون 00-18 والذي ألزمه المشرع بمقتضاها باحترام مضمون هذا النظام وكذا قرارات اتحاد الملاك المشتركين

وبالتالي كإجابة على التساؤلات السابقة يمكن القول استنادا إلى الفقرة الثالثة من المادة 31 من قانون 00-18 أن المكثري يكون ملزما احترام نظام الملكية المشتركة، وكذلك قرارات اتحاد الملاك المشتركين تحت طائلة قيام مسؤوليته

المراجع :

مراد الخمار : نظام العقار في ضوء القانون الجديد للملكية المشتركة

 

 تذكر أنك حملت هذا المقال من موقع Universitylifestyle.net

لمناقشة المقال فى صفحة الفايسبوك

تحميل المقال:







Leave a Comment

Open

Close
error: Content is protected !!