مفهوم العقار و تحديد أنواعه

مفهوم العقار و تحديد أنواعه

مفهوم العقار و تحديد أنواعه

 العقار له عدة أنواع على مستوى النظام العقاري، بحيث هناك عقارات الدولة، وعقارات الأوقاف، والعقار المحفظ وغير المحفظ والذي في طور التحفيظ، وأراضي الجموع، وأراضي الكيش، وأملاك الدولة الخاصة، وأراضي المياه والغابات، ولكل واحدة من هذه العقارات نظامها القانوني الخاص.  وعليه سنحاول من خلال هذا المقال أن نعرف أولا بالعقار، على أساس أن نعالج الأنظمة الخاصة بكل فئة من العقارات

مفهوم العقار وتميزه عن المنقول

 يطلق فقهاء المالكية على العقار تسمية الأصل وتجمع على أصول”، ويقصدون به الأرض وما اتصل بها، فشمل الدور والحوانيت والجنات …، فالأصل أعم من العقار، إذا يقسمه إلى قسمين:

رباع: هي الدور والحوانيت والأفران ونحوها

وعقار : وهي الفدادين والجنات ونحوهما من كل ما يعقر بالفأس، فالأصول عندهم أعم، لأنها الأرض وما اتصل بها.

فالعقار إذن في المذهب المالكي يشمل الأرض والبناء والغرس، وكل ما وضع في الأرض على سبيل الاستقرار، وبصيغة أخرى هو ما لا يمكن نقله من مكان إلى أخر كالأراضي والدور … فمفهوم العقار عند المالكية أوسع وأشمل منه في المذهب الحنفي.

وعرفت بعض التشريعات العقار كالقانون المدني المصري (الفصل 82) والقانون المدني السوري (الفصل 84)، وحسب هذين التشريعين فإن العقار لم يعد ما يستحيل نقله استحالة مطلقة بل أصبح ما لا يمكن نقله من حيزه دون تلف.

أنواع العقارات

أولا – العقار بالطبيعة

العقار بالطبيعة هو الشيء المستقر الثابت التي لا يمكن نقله من مكان إلى آخر دون تلف من البديهي أن يصدق هذا التعريف على الأراضي سواء كانت معدة للزراعة أو البناء، والمشرع عرف العقار تعریفا مباشرا فنص في المادة 6 من مدونة الحقوق العينية بان العقار بطبيعته هو كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله من دون تلف أو تغير في هيئته.

فالملاحظ أن لفظ العقار فضفاض يشمل حتى ما يمكن أن تعتقد أنه مجرد منقول، لا قيمة له كالأعشاب الصغيرة التي تنبت بالأرض مادامت متصلة بها.

فأول ما يعتبر عقارا بطبيعته هو الأرض والأبنية والنباتات.

– الأرض: إن التحليل الكلاسيكي لمفهوم الأرض، يعتبر الأرض بما لها من صفتي الثبات والدوام، هي العقار، ولفظ الأرض جاء عاما فيشمل الأرض الفلاحية أو الأرض الصخرية والتي يصعب زرعها، وسواء كانت هذه الأرض بالمدن أو بالبوادي، ومنطقي أن الأرض تتصف بالثبات والاستقرار ولا يمكن أن تتحرك إلا بقوة خارقة، وإذا تحركت يحدث بها تلف.

– الأبنية: تعتبر كذلك عقارات بطبيعتها لاندماجها في الأرض، فالأبنية الثابتة المستقرة على الأرض مادام يشد بعضها بعضا تحتفظ بالصفة العقارية، فالبناية سواء كانت بالإسمنت أو بالحجر تعتبر عقارات بطبيعتها ولا يؤثر كونها بيت من طرف المالك أو المغتصب أو المترامي , فالدور والمعامل والجسور والخزانات والأقران والسدود والأنفاق والزرائب، كلها تعتبر عقارات بطبيعتها، وكذلك مكملات البناء من أبواب وشرفات وأنابيب جر الماء، وليس من الضروري أن تكون المباني مشيدة فوق سطح الأرض، بل يعتد بتلك التي تكون مشيدة في باطنها

 – النباتات: المشرع اعتبر كل ما يتصل بالأرض عقارا بطبيعته، فالمحصولات الزراعية الثابتة بجذورها، وتمار الأشجار التي لم تقطف والأشجار بالغابات التي لم تقطع، فهذه كلها اعتبرها المشرع عقارات يطعنها. وسبب ذلك أن وصف الأرض امتد إليها مادامت متصلة بها اتصال قرار، فإذا انفصلت عنها اعتبرت منقولا، وهذا التصور من صنع الفقه والقانون وتجنب التسليم به، وربما هذا امتداد للنظرة الاقتصادية التي كانت سائدة والتي كانت تعطي للأرض أهمية كبيرة، فكل ما يتصل بها تحميه النصوص الخاصة بها.

ويشترط في النباتات حتى تعتبر عقارات بالطبيعة أن تمتد جذورها إلى باطن الأرض بغض النظر عن كونها صغيرة أم كبيرة، وبما أن الأبنية لا يعتد بتوقيتها كذلك النباتات مادامت متصلة بالأرض فهي عقارات حتى لو كانت معدة لأن تنقل، ولا عبرة كذلك لغارسها إن كان مالكا أو مستأجرا أو مزارعا، فالعبرة بالاتصال بالأرض والثبات بها، أما إذا قطعت الأشجار أو قطف الثمار فتعتبر منقولا.

ثانيا – العقار بالتخصيص

 العقار بالتخصيص هو خروج عن قاعدة العقار بالطبيعة المتصف بالثبات والاستقرار، وعرفته مدونة الحقوق العينية في المادة 7 بأنه هو المنقول الذي يضعه مالكه في عقار يملکه رصدا لخدمة هذا العقار واستغلاله أو بلحقه به بصفة دائمة ويشترط لاعتبار المنقول عقارا بالتخصيص شروطا أساسية حسب المادة المذكورة ، وهما:

– أن يكون المنقول والعقار لمالك واحد: فالالات الفلاحية مثلا في مجال الزراعة، يجب أن تكون مملوكة لحائز الأرض بغض النظر عن كون الحائز يحوز بصفة قانونية أم لا، ما دام يقوم بالأعمال التي يقوم بها المالك، باستثناء الحائز العرضي، فالأشياء التي يرصدها لخدمة العقار الذي بيده تحتفظ بصفة المنقول.

– تخصيص المنقول لاستغلال العقار : كالحيوان في أعمال الحرث وآلات الزراعة المختلفة مثل المحراث والجرار والسماد المعد للإنتاج. أما الأشياء الموضوعة لخدمة صاحب العقار كسيارته، وان كان يتنقل بها لخدمة العقار فلا تعتبر عقارا بالتخصيص.

– أن يكون المنقول مخصصا لخدمة عقار محفظ.

ثالثا – العقار بحسب المحل

وهو الحقوق العينية الآتية: ملكية العقارات، الانتفاع بهذه العقارات، الأحباس حق الاستعمال والسكني، الكراء الطويل الأمد، حق السطحية، الرهن الحيازي، حقوق الارتفاق والتكاليف العقارية، الامتيازات والرهون الرسمية، الحقوق الإسلامية كالجزاء ، والاستئجار، والجلسة، والزينة والهواء

 تذكر أنك حملت هذا المقال من موقع Universitylifestyle.net

لمناقشة المقال فى صفحة الفايسبوك اضغط هنا

 


موقع يعني بشعبة القانون, محاضرات, ندوات, كتب جامعية, مقالات و كل ما له علاقة بالقانون من منظور أكاديمي





أحدث المقالات
error: Content is protected !!