التشطيب على الحقوق العينية و الشخصية

مسطرة التشطيب : بالرجوع الى الفصل 91 من ظهير التحفيظ العقاري، نجد يؤكد على أن كل ما ضمن بالسجل العقاري من تسجيل و تقييد إحتياطي يمكن أن يشطب عليه، يفيد على أن التشطيب يسري على كل ما هو مضمن بالرسم العقاري .

و كقاعدة عامة فإن التشطيب كتقييد سلبي تخضع له السجلات العقارية ينطوي على كافة الحقوق القابلة للتقييد في الرسم العقاري, ذلك ان الفصل 65 من جهته أكد أنه يجب أن تشهر في السجل العقاري جميع الأعمال والاتفاقات الناشئة بين الأحياء مجانية كانت أم بعوض … متى كان موضوع جميع ما ذكر تأسیس حق عقاري أو تقله الى الغير أو إقراره أو تغييره أو إسقاطه و المقصود بإسقاطه طبعا التشطيب عليه بسبب من الأسباب التشطيب القانونية.

فالعقود الناقلة لحق عيني عقاري كعقود البيع أو الهبة ، يمكن أن تكون موضوعا للتشطيب بناءا على أحكام قضت مثلا بإبطالها أو بطلانها وإن كان من الممكن أن تتخد في هذا الصدد على نوع من التشطيب الاتفاقی و ذلك عندما يتم مثلا تقييد عقود بيع بشكل متوالي بحيت أن البيوعات السابقة ، تفقد أي أثر في السجلات العقارية ، كما أن العقود المنشئة لحق عيني أصلي أو تبعي والتي تم تحديدها في المادة 8 من ظهير 2 يونيو 1915 المتعلق بالتشريع المطبق على العقارات المحفظة تكون هي أيضا موضوعا للتشطيب عندما لا يبقى السبب القانوني لوجودها قائما

وعندما يقضي اتفاق أو حكم قضائي بإنقضائها كالتشطيب على حق الانتفاع بوفاة المنتفع أو بانصرام المدة المحددة للإنتفاع أو هلاك العقار المقرر عليه الإنتفاع هلاكا كليا أو بالتنازل عنه صراحة كما تذهب الى ذلك المادة 99 من م.ح.ع ، أو تشطيب على الكراء طويل الأمد بإنتهاء المدة المحددة قانون له أو بانتفاق الأطراف أو بمقتضى حكم قضائي في حالة إخلال المكثري بالالتزاماته .

كما يمتد التشطيب ليشمل أيضا بعض الحقوق التي يرى البعض أنها تشهر فقط من أجل الإحتجاج بها تجاه الغير كالحقوق الإرثية التي تتنقل بفعل الوفاة هو ما جعل المادة 65 من ظهير التحفيظ العقاري في إطار الحديث عن الحقوق الواجية التقييد بالسجلات العقارية تتحدت عن الأعمال و الإتفاقات الناشئة بين الأحياء ولم تركز على الحقوق الناشئة بفعل الوفاة و لكن تمت الإشارة اليها في فصول مستقلة خاصة الفصل 82 من ظهير التحفيظ العقاري و الذي لم يستعمل أي صيغة للإلزام فيما يتعلق بتقييد الحقوق الإرتية .

و عموما نستشف أن مناط الحديث عن التشطيب مرتبط بالحقوق المقيدة بالرسم العقاري فعلا و أن الحق الغير مقيد أو الذي لم يتم تقييده لا يفتح المجال للحديث عن أي تشطيب ، لكن السؤال المطروح يبقي حول مسطرة التشطيب هل يخضع لنفس المسطرة التي تقوم عليها التقييدات ؟

 المطلب الأول : إجراءات و مسطرة التشطيب

إذا كان التشطيب يعتبر من إحدى طرق انقضاء التقييدات نهائية كانت أم مؤقة، فإن القيام ب مسطرة التشطيب يتم وفق إجراءات إدارية معينة

إذ لا يمكن للمحافظ أن يقوم بالتشطيب على أي حق إلا اذا كان يستند على وثائق تسمح له بإجراء هذا التشطيب فلقد ألزمه المشرع من خلال الفصل 94 من ظهير التحفيظ العقاري بأن يتحقق من الوثائق المدعية لمطلب التشطيب (فقرة الأولى) . بحيث لا يمكن له التشطيب على أي حق مضمن في الرسم العقاري إلا بعد إتباع مسطرة التشطيب معينة (فقرة الثانية)،

الفقرة الأولى : شروط مطلب التشطيب

لقد تولى المشرع تحديد شروط التشطيب متل ما تولى تحديد شروط التسجيل ، فقبل صدور قانون 07 . 14 كان يلاحظ على مشضيات الفصل 93 من ظ  ت ع القديم ، عدم إشتراطه على مجموعة من البيانات وخاصة البيانات المتعلقة بالحالة المدنية للمسفيد، إلى أن جاء الفصل 24 من القرار الوزيري الذي تدارك هذا الإغفال ويصدر القانون 07 . 14 تم تغييره وتتميمه بالفصل 93 حيث نص على أنه يجب على الطرف الذي يرغب في التشطيب أن يقدم إلى المحافظ على الأملاك العقارية طلبا مؤرخا من طرفه أو طرف المحافظ في حالة جهله أو عجزه عن التوقيع يتضمن بیان ما يلي :

– العقار الذي يعنيه التشطيب و ذلك ببيان رقم رسمه العقاري .

– التقييد أو بيان أو التقييد الإحتياطي المطلوب التشطيب عليه

– سبب التشطيب ونوع وتاريخ السنة المتبة لذلك السبب

وتطبق على طلبات التشطيب مقتضيات الفقرة الأخيرة من الفصل 68 و كذا مقتضيات الفصل 70 و 73 من هذا القانون ، وما يلاحظ على هذا الفصل أنه يحيل على مقتضيات الفقرة الأخيرة من الفصل 68 وكذلك مقتضيات الفصول 70 و 73 من هذا القانون

ويتبين من خلال هذا الفصل بأن كل من رهن أو تكلف، و بصفة عامة يحق لكل من له مصلحة في التشطيب أن يتقدم به إلى المحافظ معززا بالوثائق التي تبرر إجراء التشطيب كبيان إبراء الواقع أو رفع اليد أو حكم قضائي ، وصار على هذا الإتجاه المجلس الأعلى حيث جاء في أحد قرارته، أن دعوى التشطيب وفقا للفصل 91 و الفقرة 3 من الفصل 93 من ظ ت ع يتعين أن تقام من طرف جميع الأشخاص الذين يعنيهم حق وضع إشهاره للعموم ، مع بيان سبب التشطيب، ونوع العقد المتبت لذلك السبب و تاريخه

الفقرة الثانية : الأشخاص الذين يحق لهم تقديم مطلب التشطيب

– المدين الراهن بعد انقضاء الرهن الرسمي الرضائي أو الجبري المقرر على عقاره ، حيت يحق له المطالبة بتشطيب الرهن إعتمادا على سند الإبراء أو بناء على حكم من المحكمة

– المالك الذي صدر حكم لصالحه برفض التقييد الإحتياطي حيث يحق له الإدلاء بنسخة من الحكم النهائي و المطالبة بالتشطيب عليه

– مالك العقار المقرر عليه حق الانتفاع بعد انقضاء هذا الحق حيت يحق له المطالبة بتشطيب الحق المترتب على عقاره بعد الإدلاء بما يفيد إنقضاء الحق المقرر .

– مالك العقار المقرر عليه حق الإرتفاق في حالة زوال أسباب نشوء حق الإرتفاق .

– مالك العقار الذي تضرر من رفع الحجز التحفظي أو التنفيذي على عقاراته نتيجة حكم قضائي أو أمر من الفضاء المستعجل طبقا للفصل 87 من قانون 07-14 حيث يحق له المطالبة بتشطيب الحجز الواقع على عقاراته

وتجدر الإشارة أن عملية التشطيب لا يقصد منها محو آثار التقييدات المسجلة بل يقصد من ذلك التأشير على هامش التقييد في صحيفة الرسم العقاري بما يفيد أن التقييد لم يعد قائما و بالتالي فالتشطيب لا يفيد محو التقييد ماديا و إنما التأشير بجانبه أو أسفله ، على إنقضاء التقيد مع بيان طبيعة السند القانوني الذي أعتمد لإجراء التقييد مع ترك أثار التقييد نفسه في صحيفة العقار.

المطلب الثاني : مسطرة التشطيب و رقابة المحافظ عليها

الفقرة الأولى : مسطرة التشطيب

ألزم المشرع كل شخص يرغب في التشطيب على حق عيني مقيد بالرسم العقاري أن يتقدم بمطلب لذي مكتب العموم بالمحافظة العقارية و التي يقع العقار موضوع التقييد المراد التشطيب عليه في دائرة نفوذها ، و ذلك أن يحتوي المطلب على مجموعة من البيانات حددها الفصل 93 ، حيث يتلقى الموظف المكلف هذا الطلب و يقوم بمراقبته ، و تأكد من صحته قبل تقديمه للمحافظ ، هذا الأخير يتولى دراستها من جديد ليتحقق مرة أخرى من أن هذه العملية مبنية على أساس قانوني و أن كل الشروط متوفرة و ذلك بمراقبة العقود و الأحكام و أنه لا يوجد ما يخالف القانون في ذلك الملف الذي بين يديه .

و طبعا على طالب التشطيب أن يكون أهلا للتصرف ، و لكن السؤال المطروح في هذا السباق بخصوص تشطيب على التقييدات المتعلقة بحقوق القاصرين وكذا التقييدات المتعلقة بحقوق المرأة المتزوجة لم يحل عليها المشرع باعتبار أن القصل 93 أحال فقط على الفصول 70 إلى 73 من ظهير التحفيظ العقاري وفي هذا الإطار هل يحق للقاصرين تقديم طلب التشطيب؟ مع العلم أن الفصل 78 من ظ ع منح لهم تقديم طلب التسجيل إما بأنفسهم أو بواسطة نائبهم القانوني

مادام المشرع لم يحيل صراحة على هذه المقتضيات، فإنه يمنع على القاصر تقديم طلب التشطيب إلا بواسطة نائبه القانونی قصد منحه حماية قانونية أكتر نظرا لحجية التشطيب سواء بين المتعاقدين أو إزاء الغير

ونفس الشيء بالنسبة للمرأة المتزوجة حسب الفصل 79 من ظ.ت.ع يعطى للزوج نوعا من الرقابة على أموال زوجته عندما اشترط ضرورة تسجيل حقوق المرأة المتزوجة بطلب من زوجها. وهي رقابة أصبحت متجاوزة خاصة في ظل مدونة الأسرة. و عليه إذا ما تقدمت امرأة متزوجة يطلب التشطيب عليها التمسك بمقتضيات الفصل 79 من ظ ت ع.

ومن المعلوم كذلك أن طلب التشطيب يجب أن يتضمن مجموعة من البيانات التي حددها الفصل 93 من ظهير التحفيظ العقاري ولكن السؤال المطروح هنا فيما يتعلق بالفقرة الثالثة من نفس الفصل حيت طلب التشطيب يجب ان يقدم الى جانبه العقد المثبت لسبب التشطيب و في هذا الإطار ما الحكم إذا كان التشطيب بمقتضى حكم قضائي حائز لقوة الشيء المقضي به هل يكتفي طالب التشطيب بالحكم وحده، أم عليه تقسيمه إلى جانب طلب التشطيب؟

استنادا إلى مقتضيات الفصل 93 من ظ ت ع فعلى طالب التشطيب أن يقدم طلب كتابي إلى جانب الحكم القضائي إلى المحافظ العقاري وعليه فالحكم القضائي النهائي لا يخول لصاحبة التمسك بالتشطيب إلا إذا كان مرفقا بطلب كتابي موقع من صاحبه وبخصوص التشطيب التلقائي لم يحدد المشرع الجهة المكلفة بطلب التشطيب ولا من حيت الشروط المتطلبة في ذلك الطلب رغم وجود حالات تستوجب القيام بالتشطيب على الحقوق المسجلة بالرسوم العقارية من طرف المحافظ العقاري تلقائيا۔

و بعد تقديم الطلب و مراقبته أجاز القانون للمحافظ بما له من صلاحيات و سلطات واسعة باتخاذ قرار رفض التشطيب على الحق العيني ، ولو كانت الوثائق المقدمة لتأييد هذا التشطيب صحيحة بالنظر للقواعد العامة مادامت الحقوق التي تنص عليها الوثائق يتعارض مع مقضيات القانون العقاري ، أو أنها تتعارض مع البيانات المضمنة برسم العقاري ، فلا يمكن مثلا التشطيب على عقد بيع إذا كان البائع نفسه غير مسجل كمالك و ذلك لأن حق الغير لا يوجد إلا بالتسجيل

و عندما يتأكد المحافظ العقاري من صحة البيانات و الوثائق حينها يحدد مصاريف التشطيب و يوقع على مسودة التشطيب و تحت مسؤوليته بعد تأريخ العملية المجرات من طرفه

الفقرة الثانية : رقابة المحافظ العقاري على طلبات التشطيب

ألزم المشرع المغربي المحافظ العقاري حسب مقتضيات الفصول 70 إلى 73 من ظ ت ع وتحت مسؤوليته، التأكد من هوية المفوت وأهليته وكذا صحة الوثائق المدلى بها تأييدا لمطلب التقييد أو التشطيب شكلا وجوهرا قبل مباشرة التقييد

أولا- مراقبة الأهلية:

 يجب على المحافظ العقاري التأكد من هوية وأهلية الأشخاص الذين لهم مصلحة في طلب التقيد أو التشطيب وهذا التحقق يهدف إلى معرفة مدى التطابق بين هوية المفوت من خلال الرسم العقاري و هويته من خلال عقد التفويت المطلوب تقييده، بحيث ينبغي أن تكون الهوية المذكورة في الرسم هي نفسها المسجلة في الدفاتر العقارية

إضافة إلى التأكد من أهلية طالب التشطيب باعتبار أن المشرع لم يحيل على القصل 78 من ظ ت ع والذي يمنح للقاصر تقديم طلب التشطيب فعلى المحافظ التأكد من أهليته وقت طلب التشطيب هل هو كامل الأهلية أم لا، وذلك اعتمادا على تاريخ الازدياد المصرح به في مطلب التشطيب أو العقد المثبت لسبب التشطيب وهذا يعتبر من أهم إجراءات مسطرة التشطيب

وينطبق نفس الشيء بالنسبة للمرأة المتزوجة الراغبة في التشطيب علی حق من الحقوق العينية المندرجة في الرسم العقاري والتي لا يحق لها طلب التشطيب إلا من طرف زوجها أو قاربها فعلى المحافظ أن يتأكد من ذلك.

ثانيا – التأكد من صحة الوثائق

 كما يجب على المحافظ التحقق من صحة الوثائق المدلى بها والحجج المبررة لكل عمل يجب القيام به، أو مطلوب عمله في كل إجراء الإشهار الحقوق بالسجلات العقارية فعليه رقابة الوثائق هل هي موقعة أم لا وإذا كان الأمر يتعلق بعقود عرفية يجب أن تكون التوقيعات مصادق عليها من طرف السلطات المختصة، أما من حيت الجوهر يراقب مدى توافر الشروط القانونية المتطلبة في كل عقد أما إذا كان الأمر يتعلق بتشييد أو تشطيب بناءا على أحكام قضائية فإنه يتأكد من كونها أحكام نهائية وفق الفصل 65 من ظ ت ع

 ثالثا- مدی انضباط الوثائق المدلى بها للرسم العقاري

 بعدما يتأكد المحافظ العقاري من أهلية المفوت وصحة الوثائق المدلى بها. يتأكد من أن العملية المراد تسجيلها لا تتعارض مع التقييدات المضمنة في السجل العقاري وذلك حسب مقتضيات الفصل 74 من ظ ت ع

وعليه إذا تأكد وتحقق من أن الوثائق المدلى بها منظمة تنظيما موافقا للقانون، فإنه يقوم حينئذ بالتقييد تحت مسؤوليته بواسطة بيانات موجزة على الرسم العقاري وعلى نظيره ثم يؤرخ ويوقع عليه وإلا يكون التسجيل باطلا ونفس الشيء بالنسية التشطيب

 أما إذا كانت الوثائق المدلى بها لا تكفي لإجراء التقييد أو التشطيب، أي أن الطلب يتعارض مع ظهير التحفيظ، كأن يطلب شخص التشطيب على تسجيل أو تقييد احتياطي من غير أن يرفق طلبه بأية حجة تبرر طلبه هذا أو أن يغفل عن البيانات اللازمة

 وفي حالة رفض المحافظ التقييد أو التشطيب لعدم صحة الطلب أو عدم كفاية الرسوم فإن قراره يكون قابلا للطعن أمام المحكمة الابتدائية داخل أجل شهر واحد من تاريخ تبليغ قرار رفض التقييد أو التشطيب إلى المعني بالأمر كما يتطلب في قرار الطعن أن يكون موجها مباشرة ضد المحافظ العقاري دون غيره

وحكم المحكمة الابتدائية يقبل الاستئناف داخل ثلاثين يوما من تاريخ تبليغ الحكم، كما أن قرار محكمة الاستئناف يقبل الطعن بالنقض أمام المجلس الأعلى خلال شهرين من تبليغ الحكم إلى المعني بالأمر كما نبه على ذلك الفصل 96 من ظ ت ع

كما يحق لطالب التقيد أو التشطيب الطعن لدى المحافظ العام للملكية العقارية ويعتبر هذا تظلما رئاسيا ويحق للمحافظ العام في هذه الحالة تعديل قرار المحافظ الإقليمي إذا تبين له أنه غير شرعي وذلك بتوجيه أمر إليه للتراجع عن قراره، وفي هذا الإطار تتساءل هل يحق للمعني بالأمر أن يطعن في قرار المحافظ بشأن رفض التقييد أو التشطيب لعدم صحة الطلب أو عدم كفاية الرسوم أمام المحكمة الابتدائية والمحافظ العام للملكية العقارية في آن واحد؟

 لا يحق له الجمع بين الدعوى القضائية والتظلم الرئاسي و إن كان يلاحظ في مراجعة المحكمة ضمان أكبر لأنه يمكنه من ممارسة طرق الطعن إلى نهايتها.

 أما بخصوص الطعن في قرار المحافظ العقاري الرافض التقييد أو التشطيب خارج إطار الفصل 96 من ظ ت ع يكون مشوبا يتجاوز السلطة المخالفة القانون ويكون قرارا إداريا ومن خلال المادة الثامنة من القانون المحدث للمحاكم الإدارية أن هذه القرارات يتم الطعن فيها أمام المحاكم الإدارية

 تذكر أنك حملت هذا المقال من موقع Universitylifestyle.net

لمناقشة المقال فى صفحة الفايسبوك اضغط هنا