نطاق تطبيق قانون الكراء التجاري وشروطه

ماهية الكراء التجاري وشروط تطبيقه

نطاق تطبيق قانون الكراء التجاري وشروطه

قانون الكراء التجاري لابد من تحديد نطاقه (أولا) تم تحديد شروطه (ثانيا)

أولا: نطاق تطبيق قانون الكراء التجاري

 1- نطاق التطبيق من حيث الأشخاص

يطبق قانون الكراء التجاري على كل تاجر وكل صانع و خلافا للقانون التجاري المغربي الملغي الذي ينفي الصفة التجارية عن الحرفي (ف. 2) فمنع عليه الاستفادة من حقوق التجار وخاصة اكتساب الأصل التجاري وحق التصرف فيه.

إلا أن مدونة التجارة الجديدة أزالت التمييز القائم ضد الحرفيين فنصت صراحة على تجارية النشاط الحرفي، فخلقت بذلك الانسجام بين النصوص القانونية و بالتالي حقت المساواة بين التاجر الصانع و التاجر الحرفي.

2 – نطاق التطبيق من حيث العقارات

– يطبق قانون الكراء التجاري على المحلات التي يستغل فيها اصل تجاري في ملكية تاجر أو صانع أو حرفي

– ويطبق كذلك على المحلات الملحقة بالمحل التجاري الأصلي کالمخازن والمكاتب مثلا، شريطة أن تكون لازمة لاستغلاله ومكتراة لنفس الهدف المشترك مع المحل الأصلي وبموافقة المكري المكتوبة

– كما يطبق على الأراضي التي كانت عارية أي بيضاء، ثم شيدت عليها قبل او بعد الكراء – أبنية لاستغلال الأصل التجاري شريطة أن يكون ذلك برضى المالك كتابة

ومن مستجدات قانون الكراء الجديد انه يشمل كذلك المحلات التالية:

– المحلات التابعة للملك الخاص بالدولة أو الجماعات التابعة لها اذا كان يسمارس فيها نشاط ذو طابع تجاري.

– المحلات التي تمارس فيها مؤسسات التعليم الخصوصي نشاطها

– المحلات التي تمارس فيها التعاونيات نشاطا تجاريا

 – المحلات التي تمارس فيها المصحات والصيدليات و المختبرات التحليل الطبية وعيادات الفحص بالأشعة

3- الحالات غير المشمولة بقانون الكراء التجاري

– مبدئيا لا يطبق قانون الكراء التجاري على عقود الكراء الطويلة الأمد لأن هذه الأخيرة تخضع لأحكام خاصة و حتى لا يتم تأبيد عقود الكراء

– ولا يطبق على العقارات التابعة لملك الأحياس لأن أكرية الأحباس تخضع لنظام خاص

– كذلك لا يطبق الظهير على الأملاك العامة للدولة والهيئات التابعة لها

– ولا يطبق على الأملاك الخاصة للدولة أو الجماعات المحلية والتي يمارس فيها نشاط تجاري يستهدف تحقيق المصلحة العامة (م.2 / 2 ) مثل كراء المطاعم والمقاهي الجامعية ومحلات الاستنساخ ومثيلاتها من المحلات التي تمارس نشاطها في الكليات وغيرها من المؤسسات العامة

– ولا يطبق على كراء الاصل التجاري أو التسيير الحر لأنه عقد يجمع بين مالك الأصل التجاري والمسير الحر في حين يطبق على كراء المحل التجاري الذي يجمع بين مالك الأصل التجاري ومالك المحل الذي يستغل فيه الأصل التجاري.

– ولا يطبق على عقود الائتمان الإيجاري ولا على كراه محلات السكنى ما لم يتعلق بمحل تجاري و للسكن في نفس الوقت ولا يمكن الفصل بينهما دون نقص القيمة التجارية وفي هذه الحالة فطلب الإفراغ لا يمكن إلا بسلوك مسطرة خاصة

و المستجدات القانونية بشان هذه الاستثناءات انه :

– لا يطبق على عقود كراء المحلات المخصصة للاستعمال ذو الطابع التجاري والمبرمة بناء على مقرر قضائي أو نتيجة له.

 – وكذلك عقود كراء المحلات الموجودة بالمراكز التجارية لانها عبارة عن مجمعات تجارية ذات شعار موحد والعقار او العقارات تستغل بشكل موحد وتسير بطريقة موحدة.

 – وعقود كراء العقارات المتواجدة بالفضاءات المخصصة الاستقبال مشاريع المقاولات الصناعية وتكنولوجيا المعلومات وجميع الخدمات ذات الصلة والتي تملك فيها الدولة او شخص من اشخاص القانون العام مجموع أو أغلبية الرأسمال بهدف دعم وتطوير أنشطة مدره للدخل

ثانيا: شروط تطبيق قانون الكراء التجاري

لتطبيق قانون الكراء التجاري لابد من توفر شروط اساسية وهي :

1- وجود عقد كراء مكتوب

يشترط في الكراء الخاضع لأحكام القانون أعلاه والمكسب للحق في التجديد أن يرد في عقد مكتوب ثابت التاريخ وأن يكون موضوعه منصبا على الاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي، وأن لا يكون العقد طويل الأمد، وأن تمر على إبرامه مدة سنتين على الاقل شريطة أن تكون سنوات متتالية.

لكن يعفى المكتري من شرط المدة منى اثبت بموجب عقد الكراء أو عقد منفصل أنه قدم مبلغا ماليا مقابل الحق في الكراء (م4)

2- استغلال أصل تجاري

من حيث المبدأ لابد لتطبيق قانون الكراء التجاري من وجود أصل تجاري، بمعنى يجب أن تكون المحلات المكراة مخصصة لاستغلال أصل تجاري من طرف صانع أو تاجر او حرفي مسجل في السجل التجاري.

3 – موافقة المكري على استعمال المحل في النشاط التجاري

يشترط لتطبيق قانون الكراء التجاري أن يحصل المكتري على موافقة المالك المكري علي تخصيص المحل للاستعمال الصناعي أو التجاري او الحرفي

ثالثا: وسائل حماية حق الكراء التجاري

يؤكد الواقع العملي بأن التاجر غالبا ما يكون مكتريا المحل الذي يمارس فيه نشاطه التجاري، ونظرا لأهمية الكراء بالنسبة للأصل التجاري فقد تدخل المشرع بنفسه لحماية الحق الذي يرتبه هذا العقد لصالح المكتري في مواجهة المكري، وذلك بمقتضى قواعد خاصة بكراء المحلات  التجارية، والذي يضمن تحديد عقد الكراء (أولا) وإلا فالحصول على تعويض عادل مقابل الإفراغ في حالة رفض التجديد (ثانيا)

 أولا: حق تجديد الكراء التجاري

متى توفرت شروط تطبيق قانون الكراء التجاري المشار اليها سابقا فان المكتري يكون محقا في تجديد عقد الكراء وبالتالي فالعقد لا ينتهي الا وفق المقتضيات الخاصة طبقا للمادة 26 من القانون الجديد وكل شرط مخالف بعتبر باطلا (م6)

وعليه، فلا ينتهي العمل بعقود كراء الأماكن التي يستغل فيها الاصل التجاري إلا إذا وجه المكري للمكتري انذارا بالإفراغ يتضمن وجوبا السبب المعتمد مع منح المكتري مهلة محددة قانونا 15 يوما من تاريخ التوصل بالانذار اذا كان السبب هو عدم اداء الكراء او كان المحل قابلا للسقوط أو مدة 3 اشهر في حالة الأسباب القانونية الاخرى.

ثانيا: التعويض عن انهاء عقد الكراء

بإمكان المكري أن يرفض تجديد العقد، لكنه لا يملك التعويض للمكتري بشكل مطلق، وذلك لأن المشرع ألزمه وإثبات العلة أو السبب الذي يتدرع به من أجل إفراغ المكتري وفي حالة انعدام التحليل أو التمسك بسبب غير قانوني فانه بتعويض المكتري عن الإفراغ

1- الاسباب القانونية للافراغ

ألزم المشرع المكري بأن يضمن الإنذار السبب أو لأسباب الداعية لطلب الإفراغ من المكتري، والأسباب القانونية كما أوردها المشرع كالتالي:

– إثبات أن البناء آيل للسقوط ولم يعد آمنا كحالة صدور قرار إداري بهدمه, مع حفظ حق المكتري في الرجوع للمحل اذا تم بناؤه داخل الأجل القانوني (م13)

– الرغبة في تعلية البناء أو توسعته شريطة أن ذلك لا يتاتی الا بالافراغ المؤقت للمحل على ان لا يتعدى مدة السنة (م16)

– الإفراغ للسكن للمحل الملحق بالمحل التجاري كحاجة للمكري او زوجه او فروعه المباشرين او المستفيدين من الوصية الواجبة أو المكفولين المهمليين

غير أن طلب الافراغ للسكن لا يستجاب له في الحالات التالية:

– اذا كان فيه مساس خطير باستغلال الاصل التجاري

– اذا تعلق الأمر بالمؤسسات السياحية او مؤسسات التعليم الخصوصي او بالمصحات او المؤسسات المماثلة

– اذا تعذر الفصل بين المحل المستعمل للسكن وذاك المستعمل كمحل تجاري (م20).

 2- انواع التعويض عن الافراغ

 أ-التعويض الكامل

يستحق المكتري تعويضا کاملا مقابل استرداد المكري للمحل التجاري في حالة انعدام السبب الموجب للإفراغ أو في حالة عدم صحة السبب المتمسك به من قبل المكري او في حالة حرمانه من ممارسة حق الاسبقية والرجوع للمحل بعد اعادة البناء او الاصلاح (م 15) وكل شرط يعقبه من حق التعويض يعتبر باطلا (م7)

و يكون المكري ملزما بدفع تعويض كامل يعادل ما لحق المكتري من الأضرار نتيجة إفراغه من المحل، ويشمل قيمة الاصل التجاري من تحسينات واصلاحات وما فقده من عناصر الاصل التجاري كما يشمل مصاريف الانتقال من المحل ، ما لم يثبت المكري أن الضرر أخف من القيمة المذكورة (م7). وفي حالة دفع مقابل الكراء فان التعويض يجب الا يقل عن المبلغ المدفوع

ب- التعويض الجزئي

– في حالة الهدم وإعادة البناء ، فإن المكري يتحمل تعويضا مؤقتا معادلا لما يلحق المكتري من ضرر الإفراغ المؤقت، لكنه لا يتعدى ثمن كراء ثلاث سنوات. مع امكانية تحميل المحكمة المكري جزءا من المصاريف الانتظار طوال مدة البناء لا تقل عن نصفها وتشمل مبلغ لارباح و أجور العاملين والضرائب والرسوم (م9)

كما ان للمكتري حق الرجوع للمحل واذا لم يتمكن من ذلك استحق تعويضا کاملا

– في حالة التعلية أو التوسعة للمحل، إذا كانت تتطلب الإفراء يجب أن لا تتعدى مدة السنة ، ويستحقل المكتري تعويضا مؤقتا على أن لايفوق الارباح التي يحققها في نفس المدة مع الأخذ بعين الاعتبار الأجور و الضرائب التي يتحملها على ان لا يقل التعويض الشهري عن السومة الكرائية مع حفظ حقه في الرجوع للمحل والا استحق تعويضا كاملا.

– في حالة البناء الايل للسقوط ومع مراعاة المقتضيات القانونية و التنظيمية فان المكتري لا يستحق التعويض و الرجوع للمحل الا اذا تم البناء او الاصلاح داخل امدة القانونية و هي 3 سنوات الموالية للإفراغ وأعرب عن حقه في الرجوع اثناء سريان دعوى الافراغ او داخل اجل 3 اشهر المالية لإخباره من طرف المكري وإلا سقط حقه في الرجوع

اما اذا حرم من حق الرجوع لأسباب غير قانونية استحق تعويضا کاملا (م15)

– في حالة الاحتياج للسكن، فإن التعويض لا يتجاوز أجرة ثلاث سنوات أما حسب آخر سومة كرائية للمحل الملحق او حسب الاتفاق او ما تحكم به المحكمة اذا كانت السومة الكرائية اجمالية لمحل السكن و المحل التجاري

3- حالات عدم استحقاق المكتري لأي تعويض

حددت م8 من قانون الكراء التجاري الجديد الحالات التي لا يستحق فيهما المكتري لأي تعويض وهي :

1- احداث المكتري لتغييرات دون موافقة المكري مما اضر بالبناية ما لم يلتزم بارجاع الحالة إلى ما كانت عليه داخل المدة القانونية

2- تغيير النشاط الممارس دون موافقة المكرى ما لم يعبر امكتري عن نيته في ارجاع الحالة إلى ما كانت داخل الأجل القانوني

3- اذا كان البناء أيلا للسقوط ، ما لم يثبت المكتري مسؤول عن عدم الصيانة اللازمة للمحل

4 -هلاك المحل بفعل المكتري او القوة القاهرة أو الحادث الفجائي

5- كراء المحل من الباطن دون موافقة المكري.

6 – فقدان الأصل التجاري العنصر الزبناء والسمعة التجارية باغلاق المحل لمدة سنتين على الأقل، لأن التوقف عن مزاولة النشاط التي المحل يفقد المزايا التي يخولها حق الكراء التجاري للمحل. وللاشارة فان هذه الحالة توصل اليها الاجتهادان الفقي والقضائي في ظل القانون الملغى

 تذكر أنك حملت هذا المقال من موقع Universitylifestyle.net

لمناقشة المقال فى صفحة الفايسبوك اضغط هنا


موقع يعني بشعبة القانون, محاضرات, ندوات, كتب جامعية, مقالات و كل ما له علاقة بالقانون من منظور أكاديمي






error: Content is protected !!