كتابة عقد الكراء

 قبل القانون رقم 16 . 49 كان عقد الكراء من العقود الرضائية و التي يمكن اثباتها بجميع وسائل الإثبات ( المطلب الأول)، غير أنه و طبقا للمادة 3 من القانون رقم 16 . 49 ، فان عقد كراء المحلات التجارية أصبح من العقود الشكلية ( المطلب الثاني )

المطلب الأول : عقد الكراء في ظل ظهير 1955

 من الثابت بأن عقد الكراء هو عقد رضائي لا تشترط لقيامه أية شكليات خاصة بل يكفي اتفاق طرفيه على تحديد العقار و مقابل الكراء حسبما نص عليه الفصلان 627 628 من ق ل ع ، و قد قضت في ذلك محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء بأنه ” حيث ان المستأنف تمسك بوجود علاقة كرائية تربطه بالمستأنف عليه بخصوص المقهى المتنازع عليها ملتمسا إلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديا يرفض الطلب.

وحيث إن عقد الكراء في التشريع المغربي عمر عقد رضائي لا تشترط القيامه أية شكليات خاصة بل يكفي اتفاق طرفيه على تحديد العقار ومقابل الكراء حسبما نص عليه الفصلان 627 628 من في ل ع ومؤدى ذلك أن الكراء لا يفترض فيجب إثباته من طرف من يدعيه و هو الطاعن عملا بقاعدة من ادعی شیئا وجب عليه إثباته والا اعتبر الدفع غير منتج.

حيث انه في النازلة الحالية فان الطاعن لا ينازع في تلك المستأنف عليه للعقار الموجودة به المقهى بعد حصول خارجة بين الطرفين بمقتضی عقد قسمة ومخارجة المدلى بنسخته من طرف الطاعن نفسه رفقة مقالة الاستئنافي والمؤرخ في 25 غشت 2000،

وبالرجوع إلى الوثائق المستدل بها لإثبات سند تواجده يتجلى أنها مجرد شهادة التسجيل بالسجل التجاري لا تكفي لإثبات قيام العلاقة الكرائية باعتبار أن التقييد بالسجل المذكور يتم بناء على إرادة صاحبه و يعتبر فقط قرينة بسيطة قابلة لإثبات عكس العلاقة المذكورة وهو ما أثبته المستأنف عليه من خلال تشبته بأن الأمر لا يعدو مجرد وكالة سلمت للطاعن من اجل الشؤون الإدارية وتجهيز المحل و تم عزله منها حسب محضر التبليغ المتجر بتاريخ 20 يناير 2012 المدلى به بالملف.

إن ما ضمن بالاشهاد المرفق بالمقال من كون الطاعن يکتري المقهى فضلا عن كونه لا يحمل أي تاريخ وغير مصادق عليه من طرف المسمی شینون علي، فإن المستأنف عليه أدلى بإشهاد مصادق عليه من طرفي نفس الشخص بتاریخ 6 ماي 2013 يفيد أن المقهى لم تكن أبدا في ملكه وليس له الحق في كرائها لأحد وبالتالي فإن ما استدل به الطاعن فاقد لحجيته لتعارضه مع الاشهاد الصادر عن نفس الشخص ولا ترى المحكمة تبعا لذلك مبررا لإجراء بحث بهذا الخصوم.

حيث انه بخصوص التحويلات البنكية، أن كانت تحت لفائدة المستأنف عليه فليس بالملف ما يفيد أنها تتعلق بواجبات الكراء للمقهی و سبب تحويلها ولا تعتبر حجة على قيام العلاقة الكرائية بين الطرفين.

حيث انه بذلك ولعلم إثبات الطاعن ثبوت العلاقة المذكورة بينه وبين المستأنف عليه تبقى دفوعه غير منتجة والحكم المستأنف لما قضى بإفراغه من المقهى بعد وضع حل له بموجب عزل توكيل يكون متصادفا للصواب وينبغي تبعا لذلك رد الاستئناف لعدم ارتکازه على أساس و تأييد الحكم المتخن . »

المطلب الثاني : شكلية عقد الكراء طبقا لمقتضيات القانون رقم 49.16

نصت المادة 3 من القانون رقم 16 . 49 على أن عقود كراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي تبرم وجوبا بمحرر كتابي ثابت التاريخ، كما أنه وعند تسليم المحل يجب تحریر بیان بوصف حالة الأماكن يكون حجة بين الأطراف

و بخلاف ما نصت عليه المادة 12 من القانون 00. 18 من وجوب تحریر جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية المشتركة أو إنشاء حقوق عينية عليها أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف مهتي ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة يخولها قانونها تحرير العقود وذلك تحت طائلة البطلان ،

وكذلك المادة الرابعة من القانون رقم 00 . 51 و التي نصت على أنه ” يجب أن يحرر عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ، يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية و متظمة يخولها قانونها تحرير العقود وذلاء تحت طائلة البطلانه، اكتفت المادة 3 من القانون رقم 16. 49 بالتنصيص على وجوب ابرام عقد الكراء في محرر كتابي ثابت التاريخ دون الزام تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية و متظمة يخولها قانونها تحرير العقود.”

واذا كان المشرع المغربي لم يعرف المحررات الثابتة التاریخ، فاننا نميل الى اعتبار أن المحررات الثابتة التاريخ في تسمية جايالة للمحررات العرفية ليس الا، ولعل ما يؤكد وجهة نظرنا ما قضت به محكمة النقض في قرارها عدد 8 / 579 الصادر بتاريخ 16/ 12 / 2014 معتبرة «أن العقد الذي رفض المطلوب تقييده بالرسم العقاري ليس محررا رسميا وإنما هو مجرد محرر ثابت التاريخ صادر عن محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض»

المراجع:

مصطفى بونجة : الكراء التجاري بين ظهير 1955 والقانون رقم 49.16

 

 تذكر أنك حملت هذا المقال من موقع Universitylifestyle.net

لمناقشة المقال فى صفحة الفايسبوك

تحميل المقال: