الحجز التنفيدي العقاري

طرق التنفيد الجبري – الحجز التنفيذي العقاري

الحجز التنفيذي العقاري:

 طبقا لمقتضيات الفصل 469 من قانون المسطرة المدنية وعلى خلاف الحال بالنسبة للحجز التحفظي، فإن الحجز التنفيذي لا يمكن أن يهم عقارات المدين إلا في حالة عدم وجود المنقولات أو عدم تغطيتها لكافة الديون المتخلدة في ذمة المدين المنفذ عليه، وتحول هذه القاعدة الجوهرية حتى دون تحويل الحجز التحفظي إلى حجز تنفیذي بعد صدور حکم حائز لقوة الشيء المقضي به في النزاع، إذ أن هذا التحويل يشترط بداية أن يقوم طالب التنفيذ بإثبات عدم توفر المدين على منقولات قابلة للحجز عن طريق الإدلاء بمحضر عدم وجود ما يحجز محرر من طرف عون التنفيذ.

 وتشبه المراحل الأولى التي يقطعها تحقيق الحجز التنفيذي العقاري تلك التي يمر منها تحقيق الحجز التنفيذي على المنقولات، إذ يتعين في البداية أن يتم تبلیغ محضر الحجز للمدين المنفذ عليه، وإذا تعلق الأمر بعقار محفظ فإن عون التنفيذ عليه مباشرة تقييده بالرسم العقاري، وإذا لم يكن كذلك فيتعين تقييده في سجل خاص ممسوك على مستوى المحكمة الابتدائية التي يوجد في دائرتها موقع العقار.

ويتم بيع العقار المحجوز في المزاد العلني إذا لم يتوصل الأطراف لأي تسوية ودية بشأنه أو بشأن طريقة بيعه، ويمثل المحضر الذي يتم تحريره من طرف عون التنفيذ رسم ملكية العقار موضوع التنفيذ، ويمنح هذا الرسم للمتزايد الذي رسى المزاد عليه كافة الحقوق التي يمنحها القانون المالك العقار.

أ – التحضير للبيع:

يتعين في البداية على العون المكلف بالتنفيذ أن يعد دفتر التحملات، وتتم الإشارة في هذا المحضر إلى مراجع السند التنفيذي الذي على أساسه سيتم اللجوء إلى البيع، كما تتم الإشارة فيه إلى أوصاف العقار الموقع عليه الحجز والثمن الإفتتاحي، ويقوم عون التنفيذ بعد ذلك بإيداع المحضر الذي تم تحريره لدى كتابة الضبط بمحكمة التنفيذ لكي يوضع رهن إشارة الراغبين في المشاركة في المزاد العلني والذين يحق لهم الحصول على نسخة منه.

كما يتعين على عون التنفيذ أن يقوم على نفقة طالب التنفيذ بعملية الإشهار القانوني للبيع بالمزاد العلني، وتتم الإشارة في الإعلان المذكور إلى تاريخ إفتتاح المزاد وشروط المشاركة فيه، ويتم إخبار العموم به عن طريق تعلیق نسخة من الإعلان في باب المحل المراد بيعه وفي الأسواق العمومية المجاورة له، ويتم تعليقه أيضا في المحكمة الابتدائية المشرفة على التنفيذ وفي مكاتب السلطات الإدارية المحلية، ويمكن بناء على أمر من رئيس محكمة التنفيذ وإذا كانت أهمية العقار موضوع البيع تقتضي ذلك، أن يتم اللجوء إلى نشر الإعلان المذكور في الصحف، بل وأن تتم إذاعته في واحد أو أكثر من وسائل الإعلام السمعية البصرية أو عن طريق أية وسيلة أخرى، ويتم تحديد هذه الوسائل في الأمر الذي يصدره الرئيس بناء على طلب عون التنفيذ،

ب – البيع:

لا يمكن أن تبدأ عملية البيع إلا بعد مرور أجل أدناه ثلاثون يوما ويحتسب هذا الأجل إبتداءا من التاريخ الذي يتم فيه تبليغ الحجز إلى المنفذ عليه، ويتعين أن يتم إستدعاء المنفذ عليه والمتزايدين في الأيام العشرة الأولى من الأجل السابق الذكر، ويمكن للمنفذ عليه الذي ينازع في صحة التبليغ أو أية شكلية أخرى من الشكليات التي يتعين إحترامها أن يتقدم بطلب رام إلى إبطال البيع أمام رئيس محكمة التنفيذ.

كما يمكن لرئيس محكمة التنفيذ وهو يبت في إطار إختصاصه الولائي، أن يمنح للمنفذ عليه بناء على طلبه أجلا أطول لكي يحاول تدبير أموره وتسديد الديون المتخلدة بذمته قصد تفادي البيع، إلا أنه لا يمكن بأي حال من الأحوال أن يتجاوز هذا الأجل تسعين يوما، وتماشيا مع المبدأ نفسه الذي أراد به المشرع التقليص من نطاق البيع الجبري فإن رئيس محكمة التنفيذ يتوفر كذلك على سلطة تقديرية تخوله الأمر بإيقاف إجراءات البيع مؤقتا إذا ما توفرت أسباب تبرر ذلك، ويتم تقرير الإيقاف عن طريق أمر يصدره الرئيس بناء على طلب الأطراف أو عون التنفيذ.

يهمهم الأمر بالمزايدة الجديدة، ويتم اللجوء في هذه الحالة إلى بيع نهائي بالمزاد العلني بعد إنصرام أجل ثلاثين يوما تحتسب من تاريخ التقدم بالمزايدة الجديدة.

د – عوارض الحجوز التنفيذية:

يمكن أن يترتب عن تحقيق الحجوز التنفيذية سواء كانت موقعة على منقولات أو على عقارات العديد من العوارض التي من شأنها عرقلة عملية البيع أو ، على الأقل خلق استشكال بخصوصها، ويقتضي هذا الأمر قبل مواصلة عملية التنفيذ إيجاد حل لهذه الاستشكالات من طرف محكمة التنفيذ.

وعلى الرغم من كونها تشكل صعوبات في التنفيذ، إلا أن هذه العوارض لا تتم تسويتها في إطار الفصل 436 من قانون المسطرة المدنية، ويترتب عن ذلك أن البت في شأنها لا يدخل ضمن إختصاصات رئيس المحكمة بصفته قاضي للمستعجلات بل بصفته رئيسا لمحكمة التنفيذ وفي إطار اختصاصاته الولائية

ويمكن تقسيم هذه العوارض إلى ثلاث أقسام، القسم الأول والثاني يهان على التوالي نوع من أنواع الحجز التنفيذي ويعنيان بخصوصية الأموال المنفذ عليها وبطبيعتها العقارية أو المنقولة، أما القسم الثالث فهو الذي بهم العوارض التي يمكن نعته بالعامة وذلك بالنظر لإرتباطها بكلى النوعين من الحجوز التنفيذية، سواء كان موضوعها أموالا عقارية أو منقولة

وتبعا هذا التقسيم سنقوم في البداية بتحديد العوارض ذات الطبيعة العامة، على أن نتطرق بعد ذلك تباعا للعوارض الخاصة بكل نوع من أنواع الحجوز التنفيذية .

– العوارض العامة :

510- تتعلق العوارض التي تهم على حد سواء الحجوز التنفيذية على المنقولات وعلى العقارات بحالة وفاة المنفذ عليه أو طالب التنفيذ، يتقدم المنفذ عليه بطلب رام إلى الإستفادة من أجل الرحمة أو أداء الغرامة التهديدية.

1- طلب أجل الرحمة:

 يمكن للمدين المنفذ عليه العاجز عن التنفيذ الفوري للحكم الحائز لقوة الشيء المقضي به الصادر في مواجهته أو للسند التنفيذي الذي على أساسه تم إيقاع الحجز أن يتقدم بطلب رام إلى الإستفادة من أجل الرحمة، ويتعين على المدين الراغب في الإستفادة من الأجل المذكور أن يتقدم بطلب في هذا الصدد في إطار الفصل 440 من قانون المسطرة المدنية بين يدي العون المكلف بالتنفيذ، ويقوم هذا الأخير بعرض الطلب المذكور على رئيس محكمة التنفيذ.

وإذا تبين للرئيس بأن الطلب مبني على أساس يمكنه الإستجابة له بإصدار أمر يأذن فيه للمنفذ عليه بالإستفادة من أجل إضافي، كما يمكنه إذا رأى أن ذلك ضروريا حفاظا على مصالح طالب التنفيذ أن يأذن في الأمر نفسه لعون التنفيذ بالحجز تحفظيا على أموال المدين.

2- وفاة طالب التنفيذ:

طبقا لمقتضيات الفصل 442 من قانون المسطرة المدنية، إذا توفي طالب التنفيذ قبل الإنتهاء من تحقيق هذا الأخير فإنه يتعين على ورثته أن يخبروا بذلك رئيس  محكمة التنفيذ، كما يتعين عليهم تقديم كافة الوسائل الكفيلة بإثبات صفتهم، وإذا وقع نزاع حول ثبوت هذه الصفة فإن رئيس المحكمة المذكورة بإمكانه أن يأذن على الرغم من ذلك بمواصلة إجراءات التنفيذ، غير أنه لا يمكن اللجوء في ختام المسطرة إلى توزيع الأموال المحصل عليها، إذ يتعين إيداع تلك الأموال في صندوق المحكمة في إنتظار الحسم في النزاع، ويمكن كذلك في هذه الحالة أن يأذن الرئيس للعون المكلف بالتنفيذ إن رأى ذلك ضروريا أن يقوم بإيقاع حجز تحفظي.

3- وفاة المنفذ عليه:

513- قد يحدث أيضا بعد بدء إجراءات التنفيذ وقبل الإنتهاء منها، أن توافي المنية المدين المنفذ عليه، ويتعين في هذه الحالة على عون التنفيذ أن يقوم بتبليغ السند التنفيذي الذي يسهر على تنفيذه لورثة الهالك، ويجب على عون التنفيذ إحترام هذه الشكلية حتى ولو سبق له تبلیغ نسخة من السيد نفسه للهالك، ويلزم في هذه الحالة على عون التنفيذ أن يجري حجزا تحفظيا على التركة ضمانا لحقوق طالب التنفيذ، ويمكن بعد إتيان هذه الشكلية لعون التنفيذ مواصلة الإجراءات التي كان قد بدأها.

4- الغرامة التهديدية

لا يمكن الحكم بالغرامة التهديدية إلا إذا كان موضوع الحكم المراد تنفيذه هو القيام بعمل أو الإمتناع عن عمل وإذا رفض المنفذ عليه إتيان العمل المحكوم عليه به في الحالة الأولى أو رفض الإمتناع عنه في الحالة الثانية، ويتعين على عون التنفيذ أن يقوم في كلتا الحالتين بتحرير محضر الإمتناع، ويمكن لعون التنفيذ أو طالبه بالإستناد على المحضر المذكور التقدم أمام رئيس المحكمة بطلب رام إلى الحكم بالغرامة التهديدية ما لم تكن محكمة الموضوع قد أمرت بذلك.

– عوارض الحجز التنفيذي على المنقولات:

 إلى جانب العوارض السابقة الذكر التي تهم كافة أنواع الحجوز التنفيذية، فإن تحقيق الحجز التنفيذي على المنقولات يمكن أن تعترضه مجموعة من الإشكالات القانونية أو المرتبطة بالواقع، وتقتضي مواصلة التنفيذ في هذه الحالة أن تتم تسوية هذه الإشكالات من طرف الجهة القضائية المختصة، وتتعلق العوارض الخاصة بالحجز التنفيذي على المنقولات بصفة عامة بإمكانية الولوج للمحل الذي توجد فيه المنقولات المراد التنفيذ عليها أو وجود المنقولات المذكورة بين يدي شخص من الغير پرفض تسليمها.

1- حقوق الدائنين المرتهنين:

 لا يمكن للدائن المرتهن الذي توجد بين يديه المنقولات المملوكة للمدين المراد التنفيذ عليه أن يعترض على مواصلة مسطرة التنفيذ على الرغم من أنها قد تضر بمصالحه، كما لا يمكنه أيضا المطالبة بإيقاف المسطرة، فكل ما يمكن لهذا الدائن أن يقوم به هو أن يطالب بحقوقه الثابتة والمشروعة عند مباشرة توزيع الأموال المحصل عليها.

2- فتح الأبواب:

517- يمكن للعون المكلف بالتنفيذ عند الإقتضاء أن يلتمس من رئيس المحكمة فتح أبواب المنازل والغرف وغيرها من الأماكن بغية تفتيشها، بل ويمكنه أن يلتمس إجراء تفتیش جسدي للمنفذ عليه أو كل شخص يوجد رفقته داخل مكان التنفيذ، ويتعين أن يصدر الإذن المذكور بشكل كتابي وقبل القيام بالإجراء، ويترتب عن خرق هذه القاعدة إلى جانب بطلان إجراءات الحجز إمكانية مسائلة العون المكلف بالتنفيذ جنائيا .

3- الحجز خارج الأوقات القانونية:

من حيث المبدأ لا يمكن أن يباشر عون التنفيذ إجراءات الحجز التنفيذي على المنقولات خارج الأوقات المحددة قانونا لذلك، کیا لا يمكنه مباشرتها في أيام العطل تحت طائلة البطلان، غير أنه يمكن له إذا ما اقتضت الضرورة ذلك بعد أن يأذن له رئيس محكمة التنفيذ بعد وقوفه على قيام العناصر التي تبرر ذلك، بمباشرة الإجراءات خارج الأوقات القانونية.

– عوارض الحجز التنفيذي العقاري:

يمكن أن تتم إثارة هذه العوارض من قبل المدين المنفذ عليه أو الغير الذي له مصلحة في ذلك، ويمكن أن ينتج عنها الإيقاف المؤقت للتنفيذ أو حتى إبطال الحجز الذي تم إيقاعه.

1- دعوى الإستحقاق:

من الممكن أن يتم إيقاع الحجز التنفيذي عن طريق الخطأ على عقار محلوك للغير، ويمكن للمعني بالأمر الذي تضرر من ذلك أن يتقدم أمام العون المكلف بالتنفيذ بطلب رام إلى وقف إجراءات التنفيذ، غير أن قبول هذا الطلب رهين برفع المتضرر لدعوى الإستحقاق أمام المحكمة المختصة

وطبقا لمقتضيات الفصل 482 من قانون المسطرة المدنية فإن قبول دعوی الإستحقاق يبقى رهينا بتوقيت تقديمها والذي يتعين أن يتم أمام محكمة الدرجة الأولى التي تباشر إجراءات التنفيذ قبل الإنتهاء من البيع بالمزاد العلني النهائي، ويجب على المدعي أن يلتمس في الطلب الذي يتقدم به إلى جانب الحكم بإعتباره المالك الشرعي للعقار موضوع النزاع إلى إيقاف مسطرة التنفيذ إلى غاية البت في النزاع.

وتوجه دعوى الإستحقاق لزاما ضد المدين المنفذ عليه والدائن طالب التنفيذ على حد سواء، كما يجب عند الإقتضاء إدخال كافة الدائنين الذين تقدموا باعتراضهم أمام عون التنفيذ وصرحوا بديونهم، ويجب على المدعي إرفاق مقاله بکافة الوثائق التي تثبت ملكيته للعقار، وبالمقابل يمكن للمنفذ عليه وطالب التنفيذ وباقي الدائنين أن يثيروا التعرضات.

ولا يمكن للمحكمة المختصة أن تأمر بإيقاف مسطرة التنفيذ إلا إذا تم إرفاق الطلب بالوثائق التي تثبت من حيث ظاهرها بأنه غير مبني على أساس، وتجدر الإشارة في هذا الصدد إلى أن المقصود بالمحكمة المختصة في هذا الإطار ليس هو رئیس محكمة التنفيذ وهو يبث في إطار اختصاصاته الولائية، بل محكمة التنفيذ نفسها التي تنظر في دعوى الإستحقاق.

في حالة الموافقة على الطلب، فإن آثار الإيقاف لا تشمل إلا الأموال التي حددها المدعي في مقاله والتي يزعم إمتلاكها، ويعني هذا أن إجراءات الحجز التنفيذي يمكن أن تواصل في مواجهة باقي الأموال العقارية أو المنقولة المملوكة للمدين التي لم يشملها طلب المدعي

ويترتب عن الحكم القاضي بقبول الطلب الذي تقدم به طالب الإستحقاق بطلان الحجز التنفيذي العقاري، ويقبل هذا الحكم سواء صدر وفق الطلب أو صرح برفضه الإستئناف أمام محكمة الدرجة الثانية المختصة، كما يقبل إذا ما توفرت الشروط الضرورية لذلك الطعن بالتعرض، غير أن ما يميز الحكم الإبتدائي القاضي برفض الطلب هو أنه يكون مشمولا بالنفاذ المعجل، وتخضع ممارسة الطعنين السابقين للقواعد العامة المنصوص عليها في قانون المسطرة المدنية.

ويحكم على مدعي الإستحقاق الذي رفض طلبه بتحمل كافة المصاريف الضرورية لمواصلة إجراءات التنفيذ، كما يمكن لطالب التنفيذ الذي تتضرر من جراء إيقاف إجراءاته إثارة مسؤوليته أمام محكمة الموضوع المختصة قصد المطالبة بالتعويض في إطار دعوی مستقلة.

2 – دعوى إبطال الحجز:

يمكن إثارة هذا العارض من طرف المدين المتنفذ عليه أو كل شخص آخر له مصلح في ذلك، ويتعين في هذا الإطار التمييز بين نوعين من البطلان من حيث أهمية الآثار التي تنتج عن كل واحد منهما، فهناك البطلان المرتبط بالشكل والذي لا يترتب عنه إلا إيقاف التنفيذ بشكل مؤقت، ثم هناك البطلان الذي ينصب على موضوع الحجز العقاري والذي ينتج آثارا أكثر أهمية تتمثل في وضع حد نهائي لمسطرة التنفيذ،

ففي الحالة الأولى لا يمكن للمحكمة المختصة أن تأمر إلا بإيقاف إجراءات التنفيذ بشكل مؤقت وتعليق مواصلتها على ضرورة إصلاح العيوب المسطرية التي تخللتها، أما في الحالة الثانية فإن المحكمة المختصة تقضي بأبطال الحجز التنفيذي العقاري برمته مما يحول بشكل نهائي دون إمكانية مواصلة تنفيذ السند الذي تستند عليه.

ويتعين على الراغب في إثارة كلا النوعين من البطلان أن يتقدم بمقال أمام محكمة الدرجة الأولى التي تباشر عملية التنفيذ، ويجب على مدعي البطلان أن يتقدم بمقاله تحت طائلة عدم القبول قبل مباشرة عملية البيع، وتسري أحكام دعوی الإستحقاق على الدعوى الرامية إلى إبطال الحجز.


موقع يعني بشعبة القانون, محاضرات, ندوات, كتب جامعية, مقالات و كل ما له علاقة بالقانون من منظور أكاديمي






error: Content is protected !!