شروط عقد الائتمان الايجاري العقاري

شروط عقد الائتمان الايجاري العقاري

شروط عقد الائتمان الايجاري العقاري

عرفت المادة 431 من مدونة التجارة عقد الائتمان الايجاري العقاري في البند الثاني بأنه :

‘’ كل عملية إكراء للعقارات المعدة لغرض مهني تم شراؤها من طرف المالك او بناها لحسابه ، اذا كان من شأن هذه العملية كيفما كان تكييفها ان تمكن المكتري من ان يصير مالكا لكل او بعض الاموال المكتراة على ابعد تقدير عند انصرام اجل الكراء. ‘’

وكما يتضح مما سلف ، فان المشرع اكتفى في هذا التعريف سواء على مستوى مدونة التجارة ام على مستوى القانون البنكي بذكر العمليات التي تشكل ما يسمى بالائتمان الايجاري ، وكيفها بانها كراء او إيجار مع امكانية منح المستفيد خيار تملك الاشياء المكتراة او المستأجرة.

اما عن كيفية إجراء هذه التقنية التمويلية عمليا ، فيمكن تلخيصها في قيام مؤسسة مالية متخصصة مرخص لها قانونا ، بشراء عقارات وتسليمها الى المستفيد على وجه الكراء او الايجار بعد اختيار هذا الاخير للمورد والاتفاق معه على سائر العناصر الضرورية ، كالثمن والمواصفات وتاريخ التسليم ، وكانه سيشتريها من ماله الخاص

 ثم تقوم شركة الائتمان الايجاري بالشراء باسمها وتتعاقد مع المستفيد على كراء العقار الذي اشترته لفائدته لمدة معينة غالبا ما تستغرق ثمن الشراء علاوة على الربح ، ويقع الاتفاق مسبقا على اداء المستفيد دفعات مالية خلال مدة استعماله وزمان ومكان الوفاء بها ، وعلى عدم فسخ العقد طوال المدة المتفق عليه فيه ، وعلى تحمل كل مسؤولية يمكن ان تترتب عليه

 وبعد انتهاء المدة يكون للمستفيد الخيار بين ارجاع العقار الى شركة الائتمان الايجاري في شكل صالح للاستعمال ، او تملكه مقابل ثمن تراعي فيه اقساط الكراء والقيمة المتبقية منها بعد الاستعمال ، او تجديد الكراء

والجدير بالذكر ان المشرع المغربي في معرض صياغته لعقد الائتمان الايجاري لم يقف عند الشروط اللازم تضمينها فيه ، وانما اكتفى بالاشارة الى ان عدم ذكر الشروط التي من شانها ان تفضي الى فسخ العقد او تجديده بطلب من المستاجر ، يجعل العقد باطلا هذا من جهة ومن جهة اخرى نجده قد ألمح الى جواز تنصيصه على كيفية التسوية للنزاعات التي يمكن ان تنشأ بين المتعاقدين ، الشيء الذي يفيد عن طريق الاستنتاج الضمني بان المشرع ابى الا ان يترك للاطراف حرية وضع الشروط التي يعتبر انها اساسية وضرورية لتأمين الوفاء بالتزاماتها المتقابلة.

الفقرة الأولى : الشروط الموضوعية لعقد الائتمان الايجاري العقاري

الى جانب العناصر اللازمة لسائر العقود في ظل القواعد العامة مع مراعاة خصوصية كل منها بطبيعة الحال فان عقد الائتمان الايجاري العقاري يتطلب بعض الشروط الخاصة.

أولا : محل عملية الائتمان الايجاري

كما سبقت الاشارة من قبل فإن المشرع وسع في اطار القانون رقم 34.03 المتعلق بمؤسسات الائتمان والهيئات المعتبرة في حكمها. من نطاق عمليات الائتمان الايجاري فقد يتعلق الامر بايجار المنقولات كالسلع التجهيزية او المعدات او الالات ، او بايجار عقارات من طرف منشأة تكوين قد اشترتها او شيدتها لحسابها.

وما يهمنا هنا هو الائتمان الايجاري العقاري ، فانه وفقا لاحكام المادة 434 من م.ت لا تطبق عليه المقتضيات الاتية :

الظهير الشريف المؤرخ في 5 يناير 1953 المتعلق بالمراجعة الدورية للسومة الكرائية للمحلات المعدة للتجارة او الصناعة او الحرف.

القانون رقم67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى او للاستعمال المهني.

القانون رقم 49.16 يتعلق بكراء العقارات او المحلات المخصصة للاستعمال التجاري او الصناعي او الحرفي لذلك نلاحظ وجود اختلاف بين الائتمان الايجاري العقاري وبين الكراء كيفما كان نوعه تجاريا او مهنيا ، كما يتجلى هذا الاختلاف اكثر اذا قارنا عقد الايجار كما هو منظم في ق.ل.ع بعقد الائتمان الايجاري العقاري.

ثانيا : الثمن في عملية الائتمان الايجاري 

وفقا للمادة 4 من القانون 34.03 المتعلق بمؤسسات الائتمان والهيئات المعتبرة في حكمها فقد اكتفى المشرع بالنسبة للائتمان الايجاري العقاري باستعمال عبارة ‘’ اذا كان من شان هذه العمليات ،كيفما كان تكييفها ، ان تمكن المستاجر من ان يصبح مالكا لكل او بعض الممتلكات المستاجرة عند انتهاء عقد الايجار كأقصى اجل’’

كما يتكون الثمن من عناصر اخرى ، كالفوائد الناتجة عن القرض والمعاريف والعمولات المستحقة لمؤسسة الائتمان الايجاري. بشكل عام ، فانه تحتسب مدة الايجار بشكل يجعل المستحقات الناتجة عن الائتمان الايجاري تستهلك كلفة الاقتناء والقرض ، وفي نهاية العقد يبقى من حق الزبون استعمال خيار الوعد بالبيع الذي وقع التراضي بخصوصه بعد ادائه للمبلغ المتبقى والذي يكون اقل من القيمة الاتية للشيء المتعاقد بخصوصه.

ثالثا : شروط الفسخ والتجديد والتسوية الودية للنزاعات

جاء في المادة 433 من م.ت : ‘’ تنص عقود الائتمان الايجاري ، تحت طائلة البطلان ، على الشروط التي يمكن فيها فسخها وتجديدها بطلب من المتعاقد المكتري كما تتضمن تلك العقود كيفية التسوية الودية للنزاعات الممكن حدوثها بين المتعاقدين’’ الملاحظ على صيغة هذه المادة انها استعملت عبارة ‘’ عقود الائتمان الايجاري ‘’ بشكل مطلق ودون أي تحديد ، مما يؤكد ان جميع انواع عقود الائتمان الايجاري سواء تعلقت بعقار ، او منقول ، ا واصل تجاري او احد عناصره المعنوية ، يجب ان تدرج فيها شروط تتعلق بالفسخ والتجديد وبكيفية التسوية الودية للنزاعات الممكن حدوثها بين المتعاقدين تحت طائلة البطلان.

رابعا : شروط الوعد بالبيع من جانب واحد 

-يدرج في عقد الائتمان الايجاري الذي يربط المستعمل ) الزبون( بمؤسسة الائتمان الايجاري، شرط تتعقد بمقتضاه هذه الاخيرة على انه بمجرد انتهاء العقد ودفع اخر قسط ، ينقل ملكية المال العقاري الى المستعمل والذي يبقى له حق الخيار.

الفقرة الثانية : الشروط الشكلية لعقد الائتمان الايجاري العقاري

أولا : مدى اشتراط الكتابة في عقد الائتمان الايجاري العقاري :

بالرجوع للمقتضيات القانونية المنظمة لعقد الائتمان الايجاري المنصوص عليها في المواد من 431 الى 442 من م.ت نجد ان المشرع لم ينص على شرط اثباته بمجرد مكتوب بشكل رسمي او عرفي. رغم ذلك فانه توجد عدة مبررات توضح اهمية الكتابة كشكيلة لازمة لاثبات عقد الائتمان الايجاري العقاري مادام ان ق.لع يفرض كلما تعلق الامر بعقار الكتابة لاثبات عمليتا البيع والايجار ، كما ان مزج عملية الائتمان الايجاري بين قواعد عقدي البيع والايجار يجعل الكتابة لازمة لاثبات.

ثانيا : اشهار عقد الائتمان الايجاري 

تم التاكيد على اشهار عمليات الائتمان الايجاري بواسطة الفقرة الاولى من المادة 436 من م.ت التي جاء فيها مايلي : ‘’ تخضع عمليات الائتمان الايجاري لشهر يمكن من التعرف على الاطراف وعلى الاموال موضوع تلك العمليات.’’ بذلك فاشهار عمليات الائتمان الايجاري يجب ان يحدد اطرافها المتعاقدة ؟ وكذا العقار الذي تقع عليه.

ونظرا لخصوصية العقار ، فان اشهار عمليات الائتمان الايجاري التي تنص عله يتم لدى المحافظة العقارية التابع لدائرة نفوذها العقار ، وذلك وفقا للاحكام ظهير 12 غشت 1913 بشان التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بمقتضى القانون رقم 14.07 ) 441 من م.ت( هذا وتنص المادة 442 من مدونة التجارة على انه : ‘’ لايواجه الاغيار بالعقد ان لم يتم شهره’’ ويفيد ذلك بشكل مطلق ان من يعتبر غير ….عن العقد لا يمكن ان يحتج تجاهه بمضمون عقد الائتمان الايجاري ان لم يتم شهر العقد ، فانه لا يمكن الاحتاج به في مواجهة الاغيار ، كما لا يجوز لمؤسسات الائتمان الايجاري ان تحتج به في مواجهة الدائنين او ذوي حقوق المستأجر المكتسبة بعوض بالحقوق التي احتفظت بملكيتها الا اذا اثبتت انهم كانوا على علم بهذه الاخيرة

 تذكر أنك حملت هذا المقال من موقع Universitylifestyle.net

لمناقشة المقال فى صفحة الفايسبوك

 

المراجع

محمد الهادي المكنوزي – محاضرات تطبيقية في قانون الاعمال

نورة غزلان الشنيوي : الوجيز في العقود التجارية دراسة على ضوء المقتضيات التشريعية والممارسة العملية


موقع يعني بشعبة القانون, محاضرات, ندوات, كتب جامعية, مقالات و كل ما له علاقة بالقانون من منظور أكاديمي





أحدث المقالات
error: Content is protected !!