شروط الشفعة الواجب توفرها في الشفيع

من شروط الشفعة الواجب توفرها في الشفيع لممارستها على العقار المحفظ مايلي:

الشرط الأول من شروط الشفعة : أن يكون شريكا على الشياع

إن الشفيع في العقار المحفظ هو المالك على الشيوع لعقار محفظ أو المالك على الشيوع لحق من الحقوق العينية العقارية القابلة للتداول بحد ذاتها كالمشتاع في حق الانتفاع أو حق السطحية أو حق كراء طويل الأمد.

والملكية الشائعة هي حق عيني موزع بين عدة مالكين، دون أن ينفرد واحد منهم بحصة مفرزة عن سواها من الحصص،

فانعدام الشركة بين الشفيع والبائع في عقار لا توجب الشفعة في الحصة المبيعة، فالجار الملاصق لا يستحق شفعة العقار الذي يبيعه جاره سواء كان ملاصقا له أم لا وكيفما كانت الملاصقة ، ونفس الشيء بالنسبة لصاحب العلو كأن تكون دار مشتركة بين شخصين يملك أحدهما الطابق السفلي، ويملك الآخر الطابق العلوي، فإن باع أحدهما ما يملكه لم يكن للآخر أن يشفع لأن ملك كل واحد منهما متميز عن الآخر و أصبحا جارين.

إذ أن شفعة الجار غير جائزة في مذهب الإمام مالك بخلاف المذاهب الفقهية الأخرى كالمذهب الحنفي

و المشرع بدوره لا يأخذ بشفعة الجار على اعتبار أن المذهب المالكي هو المعتمد في المغرب،

الشرط الثاني من شروط الشفعة : كون حق الشفيع من نفس طبيعة الحق المطلوب شفعته

يتعين أن يكون الشفيع شريكا للبائع في رقبة وأصل الحصة المطلوب شفعتها لا شريكا في منفعتها فقط، إذ لا شفعة قي الرقبة لشريك في المنفعة فقط، كالمحبس عليه إذا باع شريك الأحباس واجبه في عقار محفظ ،لأنه لا يملك في  الرقبة المبيعة شيأ فالشريك قي الرقبة يستحق الشفعة ولو كان لا يملك المنفعة بخلاف مالك المنفعة فقط فهو لا يستحق الشفعة

فهكذا إذا كان عدة أشخاص يملكون منفعة عقار وآخرون يملكون رقبة ذلك العقار، فإذا فوت أحد الشركاء نصيبه في المنفعة استحق باقي شركائه في تلك المنفعة الشفعة، وإذا فوت أحد المالكين للرقبة حصته في الرقبة استحق بقية شركائه في الرقبة الشفعة.

بخلاف المشرع المغربي فإننا نجد المشرع المصري في المادة 936 من القانون المدني المصري يعطي لمالك الرقبة حق الشفعة إذا بيع كل حق الانتفاع أو بعضه، ولصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها.

والحكمة من وراء ذلك في نظر البعض أن تقرير حق الشفعة في هذه الحالة يؤدي إلى جمع ما تفرق من عناصر حق الملكية بضم حق الانتفاع إلى الرقبة فتتجمع للمالك سلطاته على الشيء.

الشرط الثالث: ثبوت ملكية الشفيع قبل تاريخ التصرف الموجب للشفعة

يتعين أن يكون الشفيع مالكا للعقار المشفوع فيه وقت التصرف في العقار المراد أخذه بالشفعة، ويجب أن تكون ملكية الشفيع سابقة على البيع أما من تكون ملكيته لاحقة للتصرف بالحصة المشاعة فلا تثبت له الشفعة، لأن الشفيع هو الذي يعتبر دخيلا على من انتقل إليه العقار.

وحتى إذا تملكا معا حقوقا مشاعة في عقار محفظ دفعة واحدة ،أي بتاريخ واحد فلا شفعة لأحدهما على الآخر حيث لم يتجدد ملك أحدهما على الآخر،ويجب أن يأخذ شراؤهما رتبة واحدة بالمحافظة العقارية،إذا تقدما إليها بتاريخ واحد ليتقيد شراؤهما، وقد نص مشروع القانون رقم 19.01 المتعلق بمدونة الحقوق العينية صراحة على هذا الشرط في الفقرة الثانية من المادة 159 منه حيث جاء فيها:”أن يكون تاريخ تملكه للجزء المشاع سابقا على تاريخ بيع شريكه للحصة محل الشفعة.”

وبما أن العبرة في تحديد أسبقية التملك في العقار المحفظ بتاريخ تقييد الحق العيني في الرسم العقاري تطبيقا للفصلين 66 و 67 من ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ و الفصل 2 من ظهير 2 يونيو 1915، فإن الشريك الذي تثبت له الحق في الشفعة هو الذي يكون قد سجل عقد تملكه في السجل العقاري قبل تاريخ تقييد عقد تملك المطلوب منه الشفعة، وقد أكد المجلس الأعلى على ذلك بقوله ” لا تثبت لطالب الشفعة صفة الشريك إلا إذا كان عقد تملكه مقيدا بالسجل العقاري قبل تقييد عقد تملك المطلوب منه الشفعة، وإذا كان تقييد شراء الطالب قد تم في تاريخ لاحق لتقييد شراء المطلوب فلا حق للأول في المطالبة بالشفعة ولو كان تاريخ عقد شرائه سابقا على تاريخ عقد شراء المطلوب”

وجاء في قرار آخر ” لا شفعة لشريك لم يقيد شراءه على الرسم العقاري لأنه مالكا بمفهوم الفصلين 66 و67 من ظهير 12 غشت 1913″، وهذا ما ذهبت إليه أيضا محكمة النقض المصرية.

الشرط الرابع: استمرار ملكية الشفيع إلى تاريخ استحقاق الشفعة

لا يكفي أن يكون الشفيع مالكا وقت البيع، بل يجب أن يظل مالكا حتى يمتلك العقار المشفوع فيه، فإذا تصرف في العقار قبل ذلك كما لو باعه أو أوقفه أثناء الدعوى لم يقضى له بالشفعة، وإذا توفي الشريك بعد أن ثبت له الحق في الشفعة انتقل هذا الحق إلى ورثته، وفي هذا الصدد جاء في قرار للمحكمة الإقليمية بالرباط ما يلي: ” إن الموروث كان له الحق في الأخذ بالشفعة إلى غاية 11 فبراير 1966 ( تاريخ انقضاء السنة على تسجيل البيع في الرسم العقاري ) و إن من مات على حق فلوارثه، ويتنزل منزلته في ذلك الحق الذي هنا هو حق الأخذ بالشفعة الممتدة إلى 11 فبراير وأن الورثة حين طلبوا الأخذ بالشفعة لم يتجاوزوا المدة التي كان لمورثهم في نطاقها استعمال حق الشفعة، كما لو كان موروثهم هو الذي قام بذلك الحق.”

وتجدر الإشارة أن ممارسة الورثة لحق الشفعة لا تصح إلا بعد تسجيل إراثتهم في السجل العقاري.

بالإضافة إلى شروط الشفعة السالفة الذكر يشترط في الشفيع كذلك أن لا يتنازل عن حقه في الشفعة، وأن يكون مليئا بالثمن، وأن لا يكون الشفيع غير ممنوع من شراء العقار المشفوع فيه  وان لا يكون وقفا

ونود أن نشير أخيرا بأن الأخذ بالشفعة يعد عملا من أعمال التصرف، كما أنه يعد من التصرفات الدائرة بين النفع والضرر إذ هو في حكم شراء المال المشفوع فيه، وعليه يجب توفر الأهلية القانونية اللازمة للشراء في الشفيع، كما يجب أن لا يكون الشفيع قد رضي بالبيع صراحة أو دلالة.

فهكذا إذن لممارسة حق الشفعة يتعين أن تتوافر قي الشفيع شروط الشفعة المذكورة أعلاه، سواء كان واحد أو تعدد الشفعاء وهو ما يعرف بتزاحم الشركاء قي الشفعة

 تذكر أنك حملت هذا المقال من موقع Universitylifestyle.net

لمناقشة المقال فى صفحة الفايسبوك

المراجع

– عبد المنعم البدراوي، حق الملكية بوجه عام وأسباب كسبها

– فاطمة الحروف، حجية القيد في السجل العقاري ،رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا في القانون الخاص، جامعة محمد الخامس ،كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية الرباط

–   مأمون الكزبري، التحفيظ العقاري والحقوق العينية الجزء الأول

– عبد الحميد الشواربي، الشفعة والقسمة في ضوء القضاء والفقه