حقوق الملاك المشتركين

العقارات المشتركة تضم نوعين من الملكيات، ملكية فردية أو مفرزة (الفقرة الأولى) علاوة على مجموعة من الحقوق التي تجمع بين كل المشتركين أو بعضهم (الفقرة الثانية)

الفقرة الأولى: الحقوق الفردية

يخول حق الملكية للمالك بصفة عامة مجموعة من السلطات على ملكيته، وحسب المادة 14 من مدونة الحقوق العينية التي تنص على أنه ” يخول حق الملكية مالك العقار دون غيره سلطة استعماله واستغلاله والتصرف فيه، ولا يقيده في ذلك إلا القانون أو الاتفاق”.

وعليه فللمالك في جزءه المفرز في العقارات المشتركة مجموعة من السلطات الاستعمال الاستغلال التصرف المخولة يمضي حق الملكية، حيث يستطيع بيعه أو رهنه أو تفويته بدون مقابل دون أن يعترض عليه أحد اللهم إذا نص القانون على خلاف ذلك.

أولا: حق المالك في الاستعمال

يحق للمالك استخدام عقاره أو شقه المفرزة للسكن أو ممارسة بعض الأعمال الحرة أو الممارسة الأعمال التجارية فيها ما لم تقضي طبيعها بخلاف ذلك ، وهذا ما يستفاد من المادة 31 من القانون 18.00 المعدل بالقانون 12 . 106 التي تقضي “لكل مالك مشترك الحق في أن يستعمل ويستغل ويتصرف في الجزء المفرز العائد له من العقار بحسب الغرض المعد له”

ثانيا: حق المالك في الاستغلال

يقصد بالاستغلال الحق المخول للمالك في الحصول على ما ينتجه أو ما يذره الشيء موضوع الحق من ربح أو نخل، فلمالك الشقة أو المحل أن يستغله إما برهنه أو کرائه للغير أو غيره من أوجه الاستغلال

ثالثا: حق المالك في التصرف

حق التصرف نوعان

– أحدهما مادي ينصب على التعديلات والتغيرات المادية التي يباشر مالك الشقة، أو المحل على جزئه الفرز الشيء الذي يغير من هيئته الأولى أو إتلافها بغية ترميمها مجددا أو تجزئتها، وهكذا فالتصرف المادي يقع على ذاتية الشيء وليس على المركز القانوني له

– والآخر قانوني ويقصد بهذا الأخير حق المالك في تغيير المراكز القانونية للشيء، وبصيغة أخرى سلطة تمكنه من نقل حقه إلى الغير سواء بعوض أو بغير عوض كالهبة أو الصدقة، فسلطة نقل الملكية أوسع ضرب التصرف الذي يستطيع المالك بها تغيير المركز القانوني، وبالتالي لا يستبقي من ملكه شيئا ويصبح غيره هو المالك الجديد

إذن فمن حق المالك إجراء كافة التصرفات القانونية الناقلة للملكية وكذلك إنشاء حقوق عينية عليها كان يقوم المالك بإجراء تصرف عوضی کالبيع أو بدون عوض كالصدقة والوقف والهبة ، وقد يجري تصرفات لما بعد حياته الوصية

كما يمكن للمالك إجراء تفويت الملكية المشتركة أو إنشاء حقوق عينية عليها ودالك بتحرير هذه التصرفات في محررات رسمية أو محررات ثابتة التاريخ طبقا لمقتضيات المادة 12 من القانون 18.00 التي تقضي انه ” يجب أن تحرر جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية المشتركة أو إنشاء حقوق عينية عليها أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ…. وذالك تحت طائلة البطلان “

نستنتج من هذه المادة أن المشرع عمل على حماية المتعاملين في العقارات المشتركة نظرا لأهمية العقار في نظام الملكية المشتركة ودلك من خلال تقيد الجهات المخول لها تحرير العقود والتصرفات الواردة على عقارات الملكية المشتركة، ومع ذلك فان تحديد الجهات التي لها صلاحيات التحرير تخلق نوع من الغموض. ودالك راجع بالأساس إلى الصيغة التي استعملها المشرع في النص أعلاه (… يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة يخول لها القانون تحرير العقود)

وفي نظرنا المتواضع نرى أنه لو اكتفي المشرع عند حد (محرر ثابت التاريخ تحت طائلة البطلان)، دون أن يعرف ضمنيا بالأشخاص الذين اللهم حق تحرير هذه العقود وذلك لتفادي تضارب النص في شقه الأخير

الفقرة الثانية: حقوق الملاك المشتركين على الأجزاء المشتركة

يتمتع الملاك المشتركين بمجموعة من الحقوق على الأجزاء المشتركة نظرا للطبيعة الشائعة لهذه الأخيرة بين جميع الملاك ونظرا لارتباطه الوطيد بين الأجزاء المشتركة وسنبين من خلال عرضنا هذا بعض أبرز وأهم هذه الحقوق

أولا: الحق في الاستعمال

مادامت الأجزاء المشتركة غرضها الأساسي هو الإستعمال المشترك من قبل الملاك، فإن لكل وحد منهم على حدة الحق في أن يستعملها وينتفع منها على سبيل المثال نذكر: استعمال المراب والمصعد، استعمال الحديقة المشتركة..

ذلك أن الأجزاء المشتركة لم توجد إلا لخدمة الأجزاء المفرزة لمن بشروط مراعاتها من قبل الملاك المشتركين و هي استعمال هذه الأجزاء المشتركة فيها أعدت له وعدم إلحاق الضرر بباقي الشركاء والبناء ككل.

ثانيا: الحق في الاطلاع على الرباند والسجلات الخاصة بالاتحاد خاصة تلك المتعلقة بالوضعية المالية

وهذا ماقصت عليه المادة 32 من القانون 18.00 المعدل والمتمم بالقانون 106.12 المتعلق بالملكية المشتركة

 ثالثا: الحق في الحصول على تعويض من طرف اتحاد الملاك جراء التضرر من الأشغال المتعلقة بالأجزاء المشتركة التي قررها الجمع العام ولو داخل الجزء المفرز له

كما جاء في منطوق المادتين 34 و 35 مكرر 1 فإنه يحق للمالك المشترك أو لأي متضرر أو المالك المتضرر من الأشغال المذكورة في المادة 33 من نفس القانون الحصول على تعويض يؤديه له اتحاد الملاك، لهذا الأخير الحق في الرجوع على المتسبب في الضرر.

رابعا: الحق في رفع دعوى بهدف حماية العقار عموما والأجزاء المشتركة خصوصا

أقرت هذا الحق المادة 35 من قانون 18.00 حيث أعطت الحق لكل مالك مشترك الحق في إقامة دعوى لحماية حقوقه في الأجزاء المشتركة أو الإطلاع على الضرر التحق بالعقار أو الأجزاء المشتركة من طرف أحد أعضاء الاتحاد أو الأخبار

خامسا: الحق في مراجعة التكاليف المشتركة

يحق للمالك المشترك مطالبة القضاء بمراجعة التكاليف المشتركة إذا ما تبين له أن مساهمته في هذه التكاليف تفوق ما هو معقول وترفع الدعوى أمام المحكمة الابتدائية الواقع بدائرة نفوذها العقار وتقام الدعوى ضد اتحاد المالك بحضور وكيل الاتحاد الذي يمتله عند الاقتضاء وذلك بهدف مراجعة التكاليف كما تم النص عليه في المادتين 35 مكرر 2 و 38 من قانون الملكية المشتركة

سادسا: الحق في التعلية والحفر وإعادة بناء العقار

نصت على هذه الحقوق المادة 44 من قانون الملكية المشتركة حيت يستوي أن يستعمل حق التعلية لفائدة الملك المشتركين كما يستعمل من قبل الغير الذي جرى تقويت هذا الحق الفائدته ويستوي أن يستعمل الحق في الحفر لمصلحة الملاك المشتركين كما للغير الذي حصل على تقوية هذا الحق لمصلحته لا لكن يشترط لصحة استعمال حفي التعلية والحفر شرطين أساسيين :

– الحصول على ترخيص بموجب القوانين الجاري بها العمل

– قبولها بالإجماع من طرف الملاك المشتكين

أما فيما يخص إعادة بناء العقار تكون حسب تهدمه جزئيا أو كليا، فإذا تهدم العقار كليا يتخذ قرار إعادة بنائه بإجماع الملاك المشتركين أما إذا تهدم جزئيا فيتخذ قرار إصلاح الجزء المتهدم بأغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملك المشركين، أما في حالة وقوع تزاع يتم اللجوء إلى المحكمة الابتدائية المختصة يخصص العائدات المترتبة عن تهدم العقار لإعادة بنائه وإصلاحه

المراجع :

إدريس الفاخوري : الحقوق العينية وفق قانون 39:08

عبد الحليم الشورابي : اتحاد الملاك

عبد الرزاق السنهوري : الوسيط في شرح القانون المدني الجديد

 فاطمة الزهراء التادلي : النظام الأساسي للملكية المشتركة للعقارات المبينة

 

 تذكر أنك حملت هذا المقال من موقع Universitylifestyle.net

لمناقشة المقال فى صفحة الفايسبوك

تحميل المقال: