حقوق المكتري

جاء القانون رقم 16 . 49 بحقوق لفائدة المكتري، كما أنه أعاد تنظيم حقوق أخرى من جديد و محلها القيود التشريعية اللازمة لممارسة هذه الحقوق

فقد نص القانون رقم 16 . 49 على حق المكتري في تجديد عقد الكراء كما أنه نص على حقه في التعويض عن إنهاء عقد الكراء و في نفس الوقت على حالات حرمانه من هذا التعريض

المطلب الأول: حق المكتري في تجديد عقد الكراء

 نصت المادة 6 على أنه يكون المكتري حقا في تجديد عقد الكراء ولا ينتهي العمل بعقود كراء المحلات والعقارات الخاضعة لهذا القانون إلا طبقا المقتضيات المادة 26 من نفس القانون، وأن كل شرط مخالف لذلك يعتبر باطلا

وطبقا لمقتضيات المادة 6 من القانون رقم 16. 49 فان حق المكتري في تجديد عقد الكراء رهين بتوفر الشروط المنصوص عليها في الباب الأول من هذا القانون. 

فالمادة 1 من القانون رقم 16 . 49 قد عملت على تحيد التطاق الموضوعي لتطبيقه، في حين أن المادة 2 منه نصت على العقارات والمحلات الخارجة عن نطاق تطبيق هذا القانون، كما أن المادة 3 منه نصت على شرط الكتابة اذ نصت على أن عقود كراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي تبرم و جوبا محرر كتابي ثابت التاريخ، في حين أن المادة 4 نصت على أنه يستفيد المكتري من تحديد العقد متى أثبت انتفاعه بالمحل بصفة مستمرة لمدة سنتين على الأقل ويعفي المكتري من شرط المدة إذا كان قد قدم مبلغا ماليا مقابل الحق في الكراء بعد توثيق المبلغ المالي المدفوع كتابة في عقد الكراء أو في عقال منفصل.

أما فيما يتعلق بشكل انهاء عقد الكراء، فقد نصت المادة 6 من القانون رقم 16 . 49 ، على أنه لا ينتهي العمل بعقود كراء المحلات والعقارات الخاضعة لهذا القانون إلا طبقا لمقتضيات المادة 26 من نفس القانون.

و بالرجوع إلى مقتضيات المادة 26 من القانون رقم 16. 49 التي أحالت عليها المادة 6 من نفس القانون، فإننا نجدها تنص على أنه يجب على المكري الذي يرغب في وضع حل للعلاقة الكرائية، أن يوجه للمكتري إنذارا يتضمن وجوبا السبب الذي يعتمده، وأن يمنحه أجلا للإفراغ اعتبارا من تاريخ التوصل.

ويحدد هذا الأجل في :

– خمسة عشر يوما إذا كان الطلب مبنيا على عدم أداء واجبات الكراء أو على كون المحال ايلا للسقوط

– ثلاثة أشهر إذا كان الطلب مبنيا على الرغبة في استرجاع المحل للاستعمال الشخصي، أو لهدمه وإعادة بنائه، أو توسعته، أو تعليته، أو على وجود سبب جدي يرجع خلال المكتري ببنود العقد.

في حالة عدم استجابة المكتري للإنذار الموجه إليه، يحق للمكري اللجوء إلى الجهة القضائية المختصة للمصادقة على الإنذار ابتداء من تاريخ انتهاء الأجل المحدد فيه

إذا تعذر تبليغ الإنذار بالإفراغ الكون المحل مغلقا باستمرار، جاز للمكري إقامة دعوى المصادقة على الإنذار بعد مرور الأجل المحدد في الإنذار اعتبارا من تاريخ تحرير محضر بذلك

يسقط حق المكري في طلب المصادقة على الإنذار بمرور ستة أشهر من تاریخ انتهاء الأجل الممنوح للمكتري في الإنذار.

غير أنه يجوز للمكري رفع دعوى المصادقة بناء على إنذار جديد يوجه وفق نفس الشروط المنصوص عليها في هذه المادة.

المطلب الثاني : حق المكتري في التعويض عن إنهاء عقد الكراء

 أقرت المادة 7 من القانون رقم 16 . 49 بحق المكتري في حصوله على التعويض عن إنهاء عقد الكراء (الفقرة الأولى)، غير أن المادة 8 من نفس القانون حددت الحالات التي يعفي فيها المكري من أداء التعريض لفائدة المكتري (الفقرة الثانية)

الفقرة الأولى : الإقرار بحق المكتري في حصوله على التعويض

 اعتبرت المادة 7 من القانون رقم 16 . 49 على أن كل شرط أو اتفاق من شأنه حرمان المكتري من حقه في التعويض عن إنهاء الكراء يعتبر باطلا. ولقد نصت المادة 7 من القانون رقم 16. 49 على أن المكتري يستحق تعويضا عن إنهاء عقد الكراء، كما أن هذا التعريض يعادل ما لحقي المكتري من ضرر ناجم عن الإفراغ.

ويشمل هذا التعويض قيمة الأصل التجاري التي تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة إلى ما أتفقه المكتري من تحسينات وإصلاحات و ما فقده من عناصر الأصل التجاري، كما يشمل مصاريف الانتقال من المحل، ولا يمكن أن يقل التعويض عن الإفراغ عن المبلغ المدفوع مقابل الحق في الكراء تطبيقا للمادة 4 من نفس القانون ، غير أنه يمكن للمكري أن يثبت أن الضرر الذي لحق المكتري أخف من القيمة المذكورة وزيادة على إقرار المادة 7 من القانون رقم 16. 49 بحق المكتري في التعويض عن الإنهاء، فقد نصت المادة 19 من القانون رقم 16. 49 على نوعين من التعويض الفائدة المكري في حالة الحكم بإفراغ الجزء المتعلق بالسكن الملحق بالمحل التجاري أو الصناعي أو الحرفي للسكن، حيث يمثل الأول تعويضا يوازي كراء ثلاث سنوات الأولى ، في حين أن التعويض الثاني يوازي كراء ثمانية عشر شهرا.

الفقرة الثانية : حالات إعفاء المكري من أداء العويض للمكتري

 بالرجوع الى مقتضيات المادة 8 من القانون رقم 16. 49 نجل عما تنص على أنه لا يلزم المكري بأداء أي تعويض للمكتري مقابل الإفراغ في الحالات الآثية :

1- إذا لم يؤد المكتري العجيبة الكرائية داخل أجل خمسة عشر يوما من تاريخ توصله بالإنذار، وكان مجموع ما بذمته على الأقل ثلاثة أشهر من الكراء

2- إذا أحداث المكتري تغييرا بالمحل دون موافقة المكري بشكل يضر بالبداية ويؤثر على سلامة البناء أو يرفع من تحملاته، ما عدا إذا عبر المكتري عن نيته في إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه داخل الأجل الممنوح له في الإنذار، على أن تتم الأشغال من أجل ذلك، في جميع الأحوال، داخل أجل لا يتعدى ثلاثة أشهر؛

3- إذا قام المكتري بتغيير نشاط أصله التجاري دون موافقة المالك، ما عدا إذا عبر المكتري عن نيته في إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه داخل الأجل الممنوح له، على أن يتم عمل الارجاع، في جميع الأحوال، داخل أجل لا يتعدى ثلاثة أشهر؛

4- إذا كان المحل آيلا للسقوط، ما لم يثبت المكتري مسؤولية المكري في علم القيام بأعمال الصيانة الملزم بها اتفاقا أو قانونا رغم إنذاره بذلك

5- إذا هلك المحل موضوع الكراء بفعل المكتري أو بسبب قوة قاهرة أو حادث فجائی؛

6- إذا عمل المكتري إلى كراء المحل من الباطن خلافا لعقد الكراء

7- إذا فقد الأصل التجاري عنصر الزبناء والسمعة التجارية بإغلاق المحل لمدة سنتين على الأقل.

المراجع :

مصطفى بونجة : الكراء التجاري بين ظهير 1955 والقانون رقم 49.16

 

 تذكر أنك حملت هذا المقال من موقع Universitylifestyle.net

لمناقشة المقال فى صفحة الفايسبوك

تحميل المقال: