1 – الغرض من التحفيظ

حالات التحفيظ الإلزامي متعددة لكنه يبقى في الأساس اختياريا سنعرعج في الأول على تحديد المقصود من التحفيظ العقاري مرورا بالحالات الاستتنائية التي يكون فيها التحفظ إلزاميا

المقصود من التحفيظ العقار هو جعله خاضعا قاضعا لقانون 07-14 وذلك على وجه الديمومة بحيث لا يمكن إخراجه من سيطرة هذا النظام فيما بعد.

ويؤول التحفيظ إلى تنظيم رسم للملكية أو سند ملكية يسجل في سجل عقاري، أو كناش عقاري.

ومن شأن هذا الرسم تثبیت وضع العقار ماديا (من حيث معالمه و أوصافه و مشتملاته ومساحته وحدوده)، وقانونيا (من حيث مالکه وأصحاب الحقوق العينية المترتبة عليه بصورة قاطعة و نهائية،) كما من شأنه الغاء جميع الرسوم السابقة وتطهير العقار من كل حق سابق لم يجر ذكره في الرسم وبالتالي قيده في السجل العقاري، فانه يترتب عن التحفيظ اقامة رسم للملكية مسجل بكناش عقاري و بطلان ما عداه من الرسوم وتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة الغير المضمنة بالكناش العقاري

وهكذا يشكل رسم الملكية المنطلق الوحيد لتحديد هوية العقار المحفظ من الناحيتين المادية والقانونية، بحيث يكفي الرجوع إليه لكي توضح على وجه الدقة أوصافه و مشتملاته و مساحته وحدوده، ويعرف على وجه اليقين مالكه وأصحاب الحقوق العينية المنشأة عليه.

2 – ماهية التحفيظ

التحفيظ يتسم مبدئيا بطابع اختياري إلا في بعض الحالات الاستثنائية حيث يكون إلزاميا، ثم هو إلى جانب ذلك يتصف بصفة الخصوصية بمعنى أن التحفيظ يتناول مبدئيا كل عقار بمفرده إلا في حالة استثنائية واحدة حيث يمكن أن يتناول التحفيظ في آن واحد عدة عقارات ملاك مختلفين.

 لا يتم التحفيظ بطابع إلزامي بل هو مبدئيا عمل أختياري, فكل مالك عقار، أو كل صاحب حق عيني عقاري يستطيع إذا أراد أن يتقدم بطلب بالتحفيظ بغية إخضاع عقاره أو الحق العيني الذي له عليه إلى نظام السجل العقاري وجني فوائد هذا النظام. أما إذا لم يرغب في تقديم مثل هذا المطلب، فلا سبيل إلى إرغامه على ذلك.

وقد اتبع المشرع سياسة حكيمة إذ أضفى الطابع الإختياري على نظام التحفيظ لأن ذلك يساعد على نشر التوعية بين المواطنين من أجل أن يألفوا رويیدا رويدا النظام الجديد. المحدث ويقدموا تلقائيا مع الزمن على اتباعه عندما يلمسون محاسنه وفوائده. أضف إلى ذلك أن جعل هذا النظام إلزاميا يتطلب بالضرورة أطرا تقنية وقانونية تتحلى بالكفاءة والخبرة وليس من السهل توفير مثل هذه الأطر دفعة واحدة.

وحبذا الآن، لو يقدم المشرع، بعد أن مرت حقبة طويلة من الزمن على اتباع نظام الشهر العيني في المغرب، على دفع عجلة التحفيظ، عن طريق جعله إلزاميا في حالة إجراء أي تصرف قانوني عقاري على عقار غير محفظ، بحيث يعلق إبرام أي تصرف من هذا النوع على إنجاز عملية التحفيظ

 وتجدر الملاحظة إلى أن المالك أو صاحب الحق العيني، إذا ما قدم مطلبا بالتحفيظ، فانه يغدو مقيدا بمطلبه فلا يستطيع مطلقا العدول عنه و استرداده، وقد رغب المشرع، إذ منع على طالب التحفيظ الرجوع عن مطلبه، تنبيه الملاك وأصحاب الحقوق العينية العقارية إلى أهمية وجدية عملية التحفيظ، فلا يقدم عليها ذو المصلحة إلا بعد مزيد من التفكير والتروي

3 – التنازل عن مطلب التحفيظ

على أن طالب التحفيظ، رغم صيرورته أسير مطلبه، فهو يستطيع في الحالة التي يرغب فيها تعطيل هذا المطلب والحيلولة دون اقترانه بنتيجة ايجابية من حيث التحفيظ، سلوك أحد الطرق الثلاث التالية:

أولا : التخلف عن حضور عملية التحديد المؤقت التي استدعي طالب التحفيظ لحضورها في التاريخ الذي عينه المحافظ العقاري أو نائبه لاجرائها، إذ في هذه الحالة، أوجب المشرع عدم إنجاز أي عملية واعتبار مطلب التحفيظ ملغی وكأن لم يكن، فقد ورد في الفصل 22 من ظهير 9 رمضان أنه إذا لم يحضر طالب التحفيظ ولا نائب عنه للتحديد، فلا تنجز أي عملية ويقتصر في المحضر على اثبات هذا التغيب

ثانيا : عدم قيام طالب التحفيظ بأي إجراء لمتابعة المسطرة خلال ستة أشهر من يوم تقديم مطلب التحفيظ رغم تبلغه إنذارا من المحافظ برسالة مضمونة مصحوبة بشهادة التوصيل، إذ في هذه الحالة أيضا أوجب المشرع اعتبار المطلب الرامي إلى التحفيظ والعمليات المتعلقة به، ملغاة وكأن لم تكن. “فالطلب الرامي إلى التحفيظ والعمليات المتعلقة به تعتبر كأنها ملغاة إذا لم يقم طالب التحفيظ بأي إجراء لمتابعة المسطرة وذلك داخل ستة أشهر من يوم تقديم الطلب وبعد تبليغه إنذارا من المحافظ بواسطة رسالة مضمونه مصحوبة بشهادة التوصله.”

ثالثا : احجام طالب التحفيظ عن ابراز الحجج والمستندات التي تؤيد مطلبه حيث يحق للحافظ رفض طلب التحفيظ لافتقاره للدليل. وفي هذه الحالة يرد طالب التحفيظ إلى الوضع الذي كان عليه قبل تقديم الطلب فيعتبر التحديد الموقت ملغي ويلزم طالب التحفيظ محو آثارها.

4 – الحالات الاستثنائية التي يكون فيها التحفيظ إلزاميا

 إن التحفيظ وإن كان مبدئيا يتسم بطابع اختياري، فان المشرع جعله إلزاميا في بعض الحالات الاستثنائية:

الحالة الأولى : بيع عقار من أملاك الدولة الخاصة أو المقايضة عليه

 إن أملاك الدولة الخاصة تقبل التفويت، فقد ترى الدولة أن تبيع عقارا من أملاكها الخاصة أو أن تقايض عليه، فاذا كان العقار الذي تزمع الدولة بيعه أو المقايضة عليه غير محفظ، وجب على المشتري أو المقايض أن يتقدم بطلب تحفيظ هذا العقار. ويسري الحكم نفسه بالنسبة للعقار الذي يقدم للدولة على سبيل المقايضة، حيث اذا كان هذا العقار غير محفظ، يجب على الدولة أن تتقدم هي بطلب تحفيظه.

الحالة الثانية : مقايضة عقار محبس تحبيسا عموميا

ان العقارات المحبسة تحبيسا عموميا، لئن كان لا يجوز لوزارة الأحباس العمومية بيعها، فان باستطاعتها المقايضة عليها. فاذا كان العقار المحبس أو العقار المقايض به غير محفظ، فقد أوجب المشرع، قبل اتمام المقايضة، القيام بتخفيظ العقار بطلب من وزارة الأحباس العمومية أو بطلب من صاحب العقار المقايض به. ويسري الحكم نفسه في الحالة التي تزمع فيها وزارة الأحباس العمومية، على سبيل المقايضة، استبدال مبلغ من المال بعقار حيث لابد، قبل انجاز الاستبدال من تحفيظ العقار، اذا كان من العقارات غير المحفظة.

الحالة الثالثة: التحفيظ بقرار من المحكمة أثناء اجراءات الحجز العقاري

 التحفيظ يكون اجباريا كلما أمرت به المحاكم أثناء اجراءات الحجز العقاري، كان الفصل 334 من قانون المسطرة القديم يجيز لرئيس المحكمة الابتدائية، أثناء اجراءات الحجز العقاري الواقع على عقار غير محفظ، أن يوقف بيع العقار المحجوزة اذا تبين له أن سعة العقار ووضعيته القانونية غير ثابتيين، وذلك إلى أن يتم تحفيظ العقار. وفي هذه الحالة يجب على طالب التنفيذ أن يقدم طلب التحفيظ باسم المحجوز عليه، ولا يمكن أن يحصل إرساء المزايدة الا بعد التحفيظ.

وفي العمل، قلما كانت المحاكم تعمد إلى تطبيق نص الفصل 334. وكان ذلك لحسن حظ طالب التنيفذ لأن مراعاة مقتضيات هذا الفصل من شأنها تأخير بيع العقار المحجوز مدة طويلة تستغرقها مسطرة التحفيظ، ناهيك عن الصعوبات التي كانت تعترض سبيل طالب الحجز من حيث حصوله على المعلومات الكاملة المتعلقة بهوية المحجوز عليه المدنية وهي معلومات لابد من ذكرها في مطلب التحفيظ.

وفي كل حال، لم تعد هذه الحالة من حالات التحفيظ الالزامی مدارا للتطبيق اليوم، لأن قانون المسطرة الجديد لا يجيز لرئيس المحكمة تعليق بيع العقار المحجوز على انجاز تحفيظه. كل ما في الأمر أوجب المشرع أن يقيد محضر حجز العقار غير المحفظ في السجل الخاص بالمحكمة الابتدائية على أن يتضمن هذا المحضر بيان موقع العقار وحدوده بأكثر دقة ممكنة والحقوق المرتبطة به والتكاليف التي يتحملها أن أمكنت معرفتها وعقود الكراء المبرمة في شأنه وعلى أن يقع الاشهار علاوة على ذلك لمدة خمسة عشر يوما بتعليق الاعلان بالمحكمة على نفقة الحاجز الفقرة الثالثة في الفصل 470 من قانون المسطرة المدنية الجديد.

5 – حالات التحفيظ الإلزامي بمقتضى نصوص تشريعية خاصة

 جعل المشرع التحفيظ إلزاميا في حالات عديدة بمقتضى نصوص تشريعية خاصة تذكر منها على سبيل المثال الحالات التالية:

الحالة الأولى من حالات التحفيظ الإلزامي ممن يعرض على تحديد أملاك الدولة الخاصة

 عندما تقدم الدولة على تحديد أملاكها الخاصة وفق مسطرة أوضحها ظهير 26 صفر 1334 الموافق 23 يناير 1916، منح المشرع لكل من ينازع في حدود الأراضي الجاري تحديدها أو يدعي حقا ما على هذه الأراضي، أن يتقدم بتعرضه سواء إلى اللجنة الموكول اليها أمر التحديد وذلك في اليوم الذي يجري فيه هذا التحديد، أو إلى ممثل السلطة الإدارية في المنطقة خلال ثلاثة أشهر من تاریخ نشر ايداع محضر التحديد لدى الممثل المذكور (الفصل 5).

و يترتب في هذه الحالة على المتعرض أن يتقدم بطلب للتحفيظ خلال ثلاثة أشهر تلي مدة التعرض المنصوص عليها في الفصل الخامس وذلك تحت طائلة فقدان الحقوق التي يدعيها

وهكذا فالتحفيظ يتسم بطابع إجباري عندما يتناول حقوقا يدعيها شخص على أملاك الدولة الخاصة وهي في طور التحديد.

الحالة الثانية من حالات التحفيظ الإلزامي للعقارات الواقعة ضمن دائرة الأراضي الفلاحية الخاضعة لعملية الضم

منذ عام 1952 شرعت وزارة الفلاحة والاصلاح الزراعي بعملية ضم الأراضي الفلاحية المبعثرة ليتسني لكل مالك أو مجموعة من الملاك لعدة قطع صغيرة من الأراضي المبعثرة الاستعاضة عن هذه القطع بقطعة أرض واحدة يتأتى استغلالها استغلالا حسنا.

وقد وجد المشرع أن يجعل تحفيظ العقارات الواقعة ضمن الدائرة التي تشملها عملية الضم تحفيظا اجبارية، لا بل إن لم يتقدم المعني بالأمر مطلب التحفيظ، جرى التحفيظ حكما من قبل المحافظ العقاري (الفصل 4 من ظهير 27 محرم 1382 الموافق 30 يونيو 1962 المتعلق بضم الأراضي الفلاحية، المعدل والمتمم بظهير 10 جمادى الأولى 1389 الموافق 25 يوليوز 1969)

الحالة الثالثة من حالات التحفيظ الإلزامي للعقارات المنوي انشاء ملكية طبقات عليها

 إن التشريع المغربي مراعاة منه لأزمة السكن وتمشيا مع معظم التشريعات وجد أن يحدث ملكية الطبقات و بمقتضاها يجري تقسيم البناء الواحد إلى شقق أو طبقات متعددة يمكن أن يتملك الشخص على وجه الاستقلال شقة أو طبقة منها

وقد أحدثت هذه الملكية بموجب ظهير صدر في 21 ذي الحجة 1365 الموافق 16 نوفمبر 1946 ثم عدل ويتمم يظهير 16 جمادى الأولى 1374 الموافق 10 يناير 1955

وبمقتضى الفصل الأول من هذا الظهير بعد تعديله لا يمكن إحداث ملكية الطبقات الا على العقارات المحفظة أو التي هي قيد التحفيظ في المدن.

وعليه إذا رغب شخص يملك عقارا في احدى المدن إنشاء ملكية طبقات عليه، وكان هذا العقار غير محفظ، فهو لا يستطيع تحقيق رغبته إلا إذا قام بتحفيظه, وبهذا يكون التحفيظ إلزاميا في الحالة التي يعد فيها العقار الواقع في المدن الانشاء ملكية طبقات عليه.

الحالة الرابعة من حالات التحفيظ الإلزامي للعقارات الزراعية

الحالة الرابعة من حالات التحفيظ الإلزامي للعقارات الزراعية عند تجزئتها نتيجة بيع أو كراء قصد إقامة بناء على هذه الأجزاء للسكن أو لأغراض صناعية أو تجارية : أجاز الظهير الصادر في 30 ذي الحجة 1379 الموافق 25 يونيو 1960 المتعلق بتنمية التجمعات الزراعية، لكل صاحب أرض زراعية أن يقسمها أجزاء يبيعها أو يؤجرها قصد أن يقام عليها أينية سكنية أو أبنية معدة للصناعة أو التجارة.

إنما عملية التقسيم هذه تخضع لترخيص يصدر عن السلطات المحلية. و بمقتضى الفصل العاشر من هذا الظهير يتوقف إعطاء هذا الترخيص على إبراز مالك العقار ما يثبت أنه، بحسب الأحوال، قام إما بتقديم طلب تحفيظ تصحيحي أو متمم، وإما يطلب تسجيل عملا بمقتضيات الفصل 84 من ظهير في رمضان 1331، الأمر الذي يتبين منه بالبداهة أن عملية تجزئة الأرض الزراعية قصد إقامة أبنية للسكن عليها أو أبنية لغرض صناعي أو تجاري لا يمكن أن تتناول الا العقارات المحفظة.

وعليه إذا كان مالك أرض زراعية غير محفظة راغبة في بيع أو كراء هذه الأرض مجزئة ليقام على أجزائها أبنية سكنية أو صناعية أو تجارية، لابد له أن يحفظ هذه الأرض بحيث يكتسي التحفيظ في هذه الحالة طابعة إلزاميا.

6 – التحفيظ يتصف بصفة الخصوصية

 إن نظام الشهر العيني قوامه العقار بحد ذاته دون ما نظر إلى مالكه أو أصحاب الحقوق المترتبة عليه, فلابد إذن أن يكون لكل عقار رسم خاص به نستطيع عن طريق الرجوع اليه الوقوف على وضع هذا العقار مادية وقانونيا. لذلك يتصف التحفيظ بصفة الخصوصية بمعنى أنه يتناول كل عقار بمفرده سواء كان هذا العقار مؤلفة من قطعة واحدة أو من مجموعة قطع تشكل بمجموعها وحدة عقارية قائمة بذاتها،

فاذا كان لشخص عدة عقارات مستقل بعضها عن بعض ورغب في تحفيظ هذه العقارات وجب عليه أن يقدم مطلب تحفيظ بالنسبة لكل عقار على حدة لا فرق بين أن تكون هذه العقارات بعيدة بعضها عن بعض أو قريبا بعضها من بعض، وتسري طبعا مسطرة التحفيظ بالنسبة لكل مطلب على وجه الاستقلال، ومن باب أولى أن تطبق صفة الخصوصية إذا كانت العقارات جارية ملكية أشخاص مختلفين حيث كل شخص يتقدم مستقلا مطلب تحفيظ عقاره وتتابع مسطرة التحفيظ بالنسبة لكل مطلب بصورة منفردة

7 – استثناء يمكن لملاك متعددين لعقارات مختلفة مطالبة تحفيظ عقاراتهم في آن واحد

رغم صفة الخصوصية التي تلازم التحفيظ، أجاز المشرع المغربي الخروج على هذه الصفة بصورة استثنائية، وقرر امكانية أتباع اجراءات التحفيظ جملة واحدة بالنسبة لملاك متعددين اذا ما اتفقوا على تحفيظ عقاراتهم في آن واحد شرط أن تكون هذه العقارت متجاورة أو يفصل بينها فاصل من فواصل الأملاك العامة كطريق عام أو مجرى نهر, ففي مثل هذه الحالة يحرر كل واحد من الملاك مطلب تحفيظ عقاره في الصيغة العادية وترفق هذه المطالب طلب مستقل موحد موقع من طرف طالبي التحفيظ جميعا قصد متابعة اجراءات التحفيظ جملة واحدة.

ولابد هنا من لفت النظر إلى أن عملية تحفيظ العقارات المتجاورة المطالب بتحفيظها في آن واحد، لأن كانت تقضي أن تسير إجراءات مسطرة التحفيظ جملة واحدة بالنسبة لهذه العقارات جميعا، فان هذه الإجراءات لا يمكن أن تؤول، من حيث النتيجة، إلا إلى إنشاء رسم خاص مستقل بكل عقار.

 تذكر أنك حملت هذا المقال من موقع Universitylifestyle.net

لمناقشة المقال فى صفحة الفايسبوك اضغط هنا