انعقاد بيع العقار في طور الإنجاز

انعقاد بيع العقار في طور الإنجاز

انعقاد بيع العقار في طور الإنجاز

يمر انعقاد بيع العقار في طور الإنجاز من مرحلة البيع الابتدائي الذي يجمع بين الوعد بالبيع والوعد بالشراء، ومرحلة البيع النهائي، ولكل مرحلة إجراءاتها وهذا ما سنتحدث في الفرعين التاليين :

الفقرة الأولى: إجراءات العقد الابتدائي في طور الإنجاز

إن دراسة هذا الفقرة تستلزم علينا التطرق لكيفية تحرير العقد الابتدائي (أولا)، ثم البيانات عقد البيع الابتدائي للعقار في طور الانجاز (ثانيا) ثم الدفتر التحملات (ثالثا ) فالتقيد الاحتياطي (رابعا)

أولا: وجوب تحرير العقد الابتدائي

سمي هذا العقد ابتدائيا لأنه بمثابة الخطوة الأولى الإيجابية لتأكيد العلاقة التعاقدية بين البائع والمشتري وهو من العقود المؤقتة التي تبرم لغاية محددة ينتهي بانتهائها، إذ يتحول إلى بيع نهائي مكسب للملكية المشتري وقد ينتهي قبل هذا التاريخ بتدخل من المحكمة في الحالات التي يحق لها إنهاء العقد التمهدي بطلب من أحد الأطراف أو هما معا

ينص الفصل 618-3 في فقرته الأولى على ما يلي : “يجب أن يحرر عقد البيع الابتدائي للعقار في طور الانجاز إما في محرر رسمي أو بموجب عقد تابت التاريخ يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية منظمة ويخول لها قانونيا تحرير العقود وذلك تحت طائلة البطلان”

والظاهر من خلال هذا النص أن المشرع قد حسم في مسألة شكلية بيع العقارات في طور الإنجاز، إذ لا تقوم لهذا العقد قائمة إلا إذا أفرغ في شكل رسمي أو محرر ثابت التاريخ ولعل غاية المشرع من هذا المسلك، هي بلوغ حقیقتين ملازمتين:

– الحقيقة القانونية: وبمقتضاها لا تشكل كتابة عقد بيع العقار في طور الإنجاز إلا تكريسا لمضمون الفصل 489 ق ل ع

الذي يتحدث عن ضرورة كتابة البيع المنصب على عقار أو حق عيني أو أي شيء آخر يمكن رهنه رهنا رسميا في محرر ثابت التاريخ، وهذه الحقيقة يكون المشرع وضع حدا للجدال الفقهي والقضائي بخصوص تطبيق ظهير الإلتزامات والعقود على العقار غير المحفظ ، ثم إن مدونة الحقوق العينية وضعت حدا لأي نقاش في هذه المسألة وذلك بمقتضى المادة الأولى والرابعة منها هذا من جهة

 ومن جهة أخرى، لا يستطيع مستهلك العقار في طور الإنجاز الاستفادة من بعض الضمانات التي يقررها القانون إلا إذا كان العقد کتابها، كما هو الشأن بالنسبة للتقيد الاحتياطي لضمان حقه في تقيد البيع لدى المحافظة العقارية، أو تقييده نهائيا بعد الانتهاء من الأشغال والحصول على رخصة السکنی أو شهادة المطابقة. مادام أن إجراءات التقيد الاحتياطي أو التقييد في السجل العقاري تفرض بداهة أن يكون العقد کتابيا۔

– الحقيقة الواقعية: تشكل كتابة العقد الابتدائي حماية المستهلك العقار في طور الانجاز من کل تعدت أو إنكار من جانب البائع للالتزامات التي تحمل بها هذا الأخير، منا أن الكتابة قد تثبت الحق وتثبت مرکز صاحبه، بل إن كتابة العقد أمر ضروري للحصول على التمويل المالي من البنوك

ثانيا: بینات عقد البيع الابتدائي للعقار في طور الانجاز

 استنادا لأحكام الفصل 618-3 نجد أن مضمون العقد الابتدائي لبيع العقار في طور الإنجاز يجب أن يتضمن:

– هوية الأطراف المتعاقدة وهو بيان يدخل في باب البنات الشكلية التي تستلزم تحديد نطاق العقد من حيث أشخاصه. وعليه، يتعين تحديد الأسماء العائلية والشخصية للأطراف المتعاقدة وما إذا كان الطرفان أو كلاهما شخصا طبيعيا أو اعتباريا، وتحديد موطنها وديانتها، وهل يبرم المتعاقد العقد أصالة عن نفسه أو نيابة عن غيره إلى غير ذلك من البيانات التي ترمي إلى تحديد هوية الأطراف دفعا لكل جمالة

– تعيين العقار محل العقد ووصفه وذلك ببيان الرسم العقاري للعقار إن كان محفظا أو مراجع ملكية العقار غير المحفظ مع تحديد الحقوق العينية والتحملات العقارية الواردة على العقارات أو أي اتفاق أخر عند الاقتضاء

وإذا كان تعيين هذا المحل يمكن الوقوف على حقيقته بكل وضوح وشفافية إذا كان العقار محفظا من خلال الحصول على شهادة من المحافظة العقارية التي تبين الوضعية القانونية للعقار، فإن الوضع يغدو صعبا بالنسبة للعقار غير المحفظ الذي تظل فيه الحقيقة القانونية للحقوق والمراكز القانونية المتعلقة به حقيقة نسبية وحفوفة بمخاطر المنازعة في وجودها، لأنها حقيقة تتحكم فيها مجموعة من الضوابط أهمها قواعد الحيازة المكسبة للملكية”

لذلك إذا كان كانت الحكمة من إدخال هذا النوع من العقارات ضمن بيع العقارات في طور الانجاز هي إشراكه في خانة الدورة الاقتصادية الاستشارية، فإن جانبا من الفقه المغربي يرفض هذا المسلك من المشرع دون أن يصاحبه سن سياسة التحفيظ الإجباري بالنسبة لهذا النوع من العقارات الخاضعة للقانون 00-44

– تاريخ ورقم رخصة البناء: يقصد برخصة البناء القرار الاداري الذي تصدره الجهة المختصة بتنظيم المباني، وتأذن فيه بالمبناء بعد أن تتحقق من احترام الإجراءات والقواعد التي تفرضها قوانين التعمير

– أجل التسليم: ويرتب الاخلال هذا الأجل مسؤولية البائع ، ويتحدد أجل التسليم عمليا بعد الانتهاء من إنجاز العقار، بل إن هذا الأخير لا يعتبر منجزا ولو تم الانتهاء من بنائه، إلا بعد الحصول على رخصة السکنی أو شهادة المطابقة

– مراجع الضمانات البنكية أو أية ضمانة أخرى أو التأمين عند الاقتضاء، وذلك حتى يسهل على مستهلك العقار في طور الانجاز في حالة ما إذا أخل البائع بالتزامه بتنفيذ العقد، الرجوع إلى هذه المراجع من أجل استرجاع الأقساط التي دفعها

– شهادة مسلمة من طرف المهندس المعماري المختص، تثبت الانتهاء من أشغال الأساسات الأرضية للعقار

ولا شك أن ربط أداء قسط من الثمن بالانتهاء من الأشغال المتعلقة بالأساسات على مستوى الطابق الأرضي قد يكون له بعض الأثر الإيجابي على نفسية المستهلك العقار في طور الانجاز. وإن كان المشرع تراجع عن هذا القيد في مشروع القانون 12-107 المعدل للقانون 00- 44 إذ سن إمكانية ابرام العقد الابتدائي مباشرة بعد الحصول على رخصة البناء

كل هذه البيانات السابقة الذكر جاءت على سبيل المثال لا الحصر، بدليل أن المشرع في الفصل 618/3 من قانون الالتزامات والعقود استعمل عبارة يجب أن يتضمن العقد على الخصوص البيانات الآتية…

هوية الأطراف المتعاقدة…

وهذا يعني أنه لا مانع من تضمين هذا العقد بيانات أخرى أكثر تفصيلا، وهذا هو المنحي الذي سار فيه المشرع الفرنسي

أما فيما يخص الشروط المتعلقة بشكلية تحرير العقد والتي أضافها المشرع توخيا للدقة في إبرامه فضلا عن شرط الكتابة نورده حسب موقعه في الفصل 618 / 3 من قانون الالتزامات والعقود، وهي كالاتي:

يجب أن يتم توقيع العقد والتأشير على جميع صفحاته من الأطراف ومن الجهة التي حررته، ويتم العمل بهذا الشرط سواء تم تحرير عقد البيع من طرف الموثق أو من طرف غيره من المأذون لهم بذلك

ويتم تصحيح الإمضاءات بالنسبة للعقود المحررة من طرف المحامي لدى رئيس كتابة الضبط للمحكمة الابتدائية التي يمارس المحامي محامه بدائرتها

ويثار التساؤل حول الجزاء الواجب إعماله بخصوص تخلف بيان من البيانات التي نص عليها المشرع في الفصل 3 – 618 أعلاه ؟

يجمع الفقه على أنه يتعين التمييز بين البيانات الجوهرية التي تشكل أركانا في العقد هوية الأطراف ومحل العقد والثمن حيث يترتب على إغفالها البطلان المطلق. وبين البيانات غير الجوهرية التي لا تشكل أركانا في العقد بحيث لا يترتب على عدم إدراجها في العقد الابتدائي البطلان ، وإنما يعود للمشتري الحق في المطالبة بإبطال العقد في حالة ما إذا كان غياب البيان قد أثر على رضاه

ثالثا: دفتر التحملات

ينص الفصل 618-4 من ق ل ع :

“يجب على البائع أن يضع دفترا للتحملات يتعلق بالبناء ويتضمن مكونات المشروع وما أعد له وتنوع الخدمات والتجهيزات التي يتوجب إنجازها وأجل الإنجاز والتسليم

يوقع البائع والمشتري على دفتر التحملات وتسلم نسخة للمشتري مشهود مطابقتها لأصلها وصحة إمضائه عليها

إذا كان العقار محفظا تودع نسخ من هذا الدفتر ومن التصاميم المعمارية بدون تغيير وتصاميم الإسمنت المسلح ومن نظام الملكية المشتركة عند الاقتضاء بالمحافظة على الأملاك العقارية

وإذا كان العقار غير محفظ تسجل هذه النسخ بسجل خاص وتودع بكتابة الضبط لدى المحكمة الابتدائية التي يوجد بدائرتها العقار

وقد عرف الأستاذ جيلالي بوحيص، دفتر التحملات بأنه: وثيقة قانونية ذات طبيعة مزدوجة تعاقدية ونظامية ترتب آثارا بالنسبة للأطراف سواء كانوا أشخاص القانون الخاص أو أشخاص القانون العام.

ويجسد وضع دفتر التحملات من جانب البائع، التقيد الحقيقي للإلتزام بالإعلام التي يتحمل به، لذلك يتعين أن يتضمن جميع البيانات المتعلقة بمكونات البناء المزمع إنجازه

رابعا: التقيد الاحتياطي

 ينص الفصل 618-10 ق ل ع : ” يمكن للمشتري بموافقة البائع إذا كان العقار محفظا أن يطلب من المحافظ على الأملاك العقارية إجراء تقييد احتياطي بناء على عقد البيع الابتدائي وذلك للحفاظ الموقت على حقوقه.

يبقى التقيد الاحتياطي ساري المفعول إلى غاية تقييد عقد البيع النهائي الرسم العقاري الخاص بالمبيع.

بمجرد إجراء التقييد الاحتياطي، يمنع على المحافظ على الأملاك العقارية تسليم نظير الرسم العقاري إلى البائع.

يتم تعيين رتبة تقييد العقد النهائي بناء على تاريخ التقيد الاحتياطي”

وقد عرف الفقه التقييد الاحتياطي بأنه الإجراء التي يقوم به صاحب حق تعذر عليه تقييده تقییدا نهائيا لسبب من الأسباب ليضمن لنفسه هذا التقيد في المستقبل عقد زوال المانع

 وقد اشترط المشرع المغربي شروطا دقيقة لتقييد عقد البيع الابتدائي تقيدا احتياطيا وهي:

– أن يكون العقار محفظا تماشيا مع القواعد العامة المنصوص عليها في الفصل 85 من ظهير التحفيظ العقاري كما وقع تعديله بالقانون 07-14

– وجوب تحرير عقد ابتدائي، وهو شرط بديهي لتقديم طلب القيد للمحافظة العقارية

– موافقة البائع على التقييد الاحتياطي، إن الاستنتاج التي يمكن رصده من خلال الوقوف على عمق هذا  الشرط، هو أن الضمانة المرتبطة بالتقييد الاحتياطي في ضمانة موقوفة التنفيذ لا يتجاوز نطاقها الجانب النظري فقط، أو بعبارة أوضح إنها ضمانة ولدت ميتة. فعلى مستوى الواقع لا يمكن الحصول على موافقة البائع إلا نادرا إن لم تقل إنها تدخل في باب المستحيلات.

ذلك أن الحصول على هذه الموافقة من أجل إجراء التقيد الاحتياطي معناه حرمان البائع من تسلم نظير الرسم العقاري بالنسبة للمشروع إلى غاية تقييد عقود البيع النهائي، كما أن هذا التقيد الاحتياطي يوحي للغير بوجود مشاكل ونزاعات وهذا كله يؤثر لا محالة على تسويق العقار كل وبالتالي يؤثر سلبا على ذمة البائع المالية

 وفي محاولة لتفادي هذا الإشكال نجد أن من أهداف مشروع القانون 12-107 :

 – تدعيم الضمانات المخولة للمقتنين بحذف شرط موافقة البائع التي يتوقف عليها تمكين المشتري من إجراء تقييد احتباطي في الرسم العقاري مع ربط ممارسة هذا الحق بأداء المشتري لنسبة لا تقل عن 50 بالمائة من الثمن الإجمالي للبيع

– السماح بتقسيم الملك موضوع الرسم العقاري الأصلي بالرغم من وجود تقیدات احتياطية به، وذلك بنقل كل تقید احتياطي إلى الرسم العقاري الفردي المتعلق به

الفقرة الثانية: إجراءات عقد البيع النهائي للعقار في طور الإنجاز

 إذا كان العقد الابتدائي لبيع العقار في طور الإنجاز هو وسيلة للوصول إلى إبرام العقد النهائي فما هي الوسائل التي تمكن من إبرام هذا العقد النهائي لبيع العقار في طور الإنجاز ؟ وما هي طبيعة التسجيل واتاره بالنسبة لهذا الأخير؟ للإجابة على هذا السوال ستتطرق للحديث عن الشكلية المتطلبة في تحرير وثيقة بيع العقار في طور الإنجاز (أولا) ثم طبيعة التسجيل وأثاره (ثانيا)

أولا: تحرير العقد النهائي لبيع العقار في طور الانجاز

بمجرد الانتهاء من أشغال البناء واستكمال الأقساط المتبقية للمشتري يصبح العقد كاملا جاهزا ليكون العقد نهائيا. وقد نص المشرع المغربي على ضرورة كتابة البيع النهائي بخصوص هذا العقار تحت طائلة البطلان كما جاء في الفقرة 15 من الفصل 618 والذي أحال على الفصل 6-183 من نفس القانون

وإذا كان المشرع المغربي قد اعتبر أن هذا العقد النهائي ناقل الملكية الشيء المبيع فإنه أورد استثناء على تلك القاعدة حيث حسب مقتضيات الفصل 19 / 618 من قانون الالتزامات والعقود الذي ينص على أنه:

“إذا رفض أحد الطرفين إتمام البيع داخل أجل 30 يوما من تاريخ توصله بالإشعار المنصوص عليه في الفصل 618/ 18 يمكن للطرف المتضرر اللجوء إلى المحكمة لطلب إتمام البيع أو فسخ العقد الابتدائي. يعتبر الحكم النهائي الصادر بإتمام البيع بمثابة عقد البيع النهائي”.

 من خلال هذا الفصل نستشف على أنه إذا كان نزاع بين طرفي العقد حول مسألة إتمام البيع فإن صدور الحكم النهائي من القضاء وفقا لطلب صاحب المصلحة بإتمام البيع يتحول إلى وثيقة تامة ونهائية بالبيع سواء كان خاسر الدعوى البائع أو المشتري، وهنا يجب أن تميز بين حالتين اثنتين

– الحالة الأولى: إذا كان العقار غير محفظ فإن الحكم النهائي الصادر عن المحكمة يعتبر بمثابة وثيقة بالبيع.

– الحالة الثانية: إذا كان العقار محفظ فإنه لابد من تسجيل الحكم النهائي بالسجل العقاري لإتمام عملية انتقال ملكية العقار

ثانيا: طبيعة التسجيل وأثره على عقد بيع العقار في طور الإنجاز

 بمجرد إبرام العقد النهائي فإنه يجب على المعني بالأمر تقييده في السجل العقاري إن كان العقار محفظا، وبذلك التقييد يصير المبيع ملكا خالصا للمشتري، فلا يكفي مجرد إبرام العقد النهائي بالنسبة للعقار المحفظ لانتقال الملكية بل لابد من قيام الطرفين المعنيين بإتمام شكلية تقيد هذا العقد النهائي بالسجل العقاري.

وذلك تطبيقا للفصل 66 والفصل 67 من ظهير 9 رمضان 1331ه المعدل بمقتضى القانون 14.07 ، والمادة 2 من القانون 08-39 المتعلق مدونة الحقوق العينية

 أما إذا كان العقار غير محفظ فإن تسجيل عقد البيع يكون في مصلحة الضرائب. والهدف من ذلك هو تمكين الدولة من استخلاص الرسوم المفروضة على البيوع العقارية، وهي رسوم يلتزم بها المشتري من حيث الأصل كما هدف التسجيل أيضا إلى ثبوت تاريخ العقد، اتجاه الأغيار، وهذا من أبرز أثاره على اعتبار أن عقد بيع العقار في طور الإنجاز الوارد على عقار غير محفظ ينشأ صحيحا سليما مرتبا لجميع أثاره بين المتعاقدين وذلك بمجرد توافر شكلية الكتابة،

وهكذا فإذا كان محل بيع العقار في طور الإنجاز عقارا غیر حفظ فإن العقد النهائي يصير كافيا لنقل ملكيته تبعا لنص الفصل 618 / 20 من ق ل ع بتنصيصه على أنه :

” لا تنتقل ملكية الأجزاء المبيعة إلى المشتري إلا من تاريخ إبرام العقد النهائي أو صدور الحكم النهائي في الدعوى إن كان العقار غير محفظ أو في طور التحفيظ ، وتنقل الملكية بعد تقييد العقد النهائي أو الحكم بالسجل العقاري إذا كان العقار محقظا”

من خلال هذا الفصل يتضح بأن انتقال ملكية الأجزاء المبيعة إلى المشتري يبدأ مفعوله القانوني من تاريخ إبرام العقد النهائي إن كان المبيع عقارا غير محفظ ويتم انتقال الملكية إذا ثار نزاع بين البائع والمشتري حول المبيع بصدور الحكم النهائي الباث في موضوع النزاع مع تعلق المبيع بعقار غير محفظ وكذا إن كان في طور التحفيظ

المراجع

– محي الدين عمم الدين إسماعيل، العقود المسماة

– مأمون الكزبري، التحفيظ العقاري والحقوق العينية الأصمية والتبعية

– محمد بن معجوز، الحقوق العينية في الفقو الاسلامي والتقنين المغربي

– عبد الحق صافي، بيع العقار في طور الانجاز

– عبد الرزاق أيوب:  مظاهر حماية المستهلك في بيع العقار في طور الانجاز

 


 تذكر أنك حملت هذا المقال من موقع Universitylifestyle.net

لمناقشة المقال فى صفحة الفايسبوك



اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.

موقع يعني بشعبة القانون, محاضرات, ندوات, كتب جامعية, مقالات و كل ما له علاقة بالقانون من منظور أكاديمي






error: Content is protected !!