المفهوم و النطاق والفروق في الملكية المشتركة

الملكية الفردية عكس الملكية المشتركة ورودها قد يكون على الانفراد أو على الاشتراك دون أن يلحقها ذلك بأملاك الدولة و لا بأملاك الجماعات.

وبناء على ذلك فلن نُعنى بغير الفروع الثلاثة المثمتلة في أحكام الحائط المشترك والممر المشترك و الملكية الشائعة, لكن قبل ذلك نقيم الفروق التالية :

– تعني الملكية الجماعية ملكية مجموعة من الأشخاص فى شكل قبيلة أو عشيرة مالا ملكية جماعية لهم على السواء. ويعتبر الفقه الإسلامي هذه الملكية ناقصة باعتبارها ملكية منفعة لأن مصدر التملك الجماعي في الفقه محدودة ) كما في الإقطاع و غيره(  .أما القانون فيصر على أنها ملكية جماعية امتدت من عصور قديمة.  وأجلى مثال لها في التشريع المغربي ما يطلق عليه” أراضي الجماعات السلالية “. والمهم من جهة الأحكام أن الملكية تسند للجماعة لا لشخص معين فيها، وأن صلاحيات رئيس الجماعة المالكة مفوض لتنظيم الانتفاع لا غير، فيمتنع على هؤلاء الشركاء تفويت الحق تفويت تمليك، ولو وقع فرز حقوق الانتفاع.

– الملكية المشتركة بمعناها الخاصة سواء في العقارات المبنية بمقتضى قانون 18.00 أو بمقتضى م ح ع في الحائط و الممر المشتركين أو حتى في توزيع سلطات الملكية المشتركة بين أكثر من شخص، كما في احتفاظ المالك بملكية الرقبة مع منح شخص آخر حق الانتفاع بسلطتيه الاستعمال والاستغلال فإن الملكية المشتركة في هذه الأحوال تكون مفرزة في بعض الأجزاء و مشتركة في بعضها الآخر، لكن يبقى الشركاء في المشترك مجبرين على البقاء في الشياع .

– الملكية الشائعة يكون محلها حصة معنوية، و الشيء ليس إلا محلا لمجموع حقوق الملاك المشاعين فالملكية الشائعة وسط بين الملكية المفرزة والملكية المشتركة . وبذلك فإن الملكية على الشياع ملكية في الكل وفي الجزء. فيكون كل شريك مالكا لكل السلطات على كل ذرة من أجزاء الشئ الشائع، وذلك بقدر حصته فى المال و للآخرين مثله تماماً فى حدود حصصهم وأنصبتهم. لكن أهم ما يميز هذه الملكية عن غيرها أن أصحابها لا يجبرون على البقاء في الشياع .

 الشيوع الإجباري

القاعدة الأساسية التي تميز الشيوع الإجباري ( ونحدده هنا في الحائط والممر المشتركين )  هي عدم جواز التصرف تصرفاً يضر بالشركاء أو يتعارض مع الغرض الذي خصص له هذا الشيء، بما في ذلك عدم طلب قسمته. كما أن الشركاء لا يتحملون في الشيء المشترك نفقاته على قدر حصصهم كما في الشياع بل على أساس قيمة ما يملكونه من ملكيات مفرزة، أعد الشيء الشائع أساسا لخدمتها .

أ – أحكام الحائط المشترك

الحائط الفاصل بين عقارين قد يكون مشتركاً وقد ملكية خالصة لصاحب أحد العقارين. و تنشأ أسباب الاشتراك بإقامته من الجارين اتفاقا أو بأن يقيمه أحدهما أولا ثم يشاركه فيه الأخر لاحقا . ولم يخص المشرعُ الحائطَ المشترك بما كان بين بنائين كما تشترط بعض التشريعات، بل جعلها مطلقة بعبارة عقارين فيستوي لذلك أن يكون الاشتراكُ في الحائط بين بناءين أو بين أرضين .

و تتلخص مجمل أحكام هذا الاشتراك في التالي:

لكل من الشريكين في الحائط المشترك أن يضع عليه خشاباً أو غيرها بقدر ما لشريكه، بشرط ألا – يجاوز كل منهما ما يتحمله الحائط . وليس لأحد منهما أن يزيد في ذلك بدون إذن الأخر. واذا لم يعد الحائط المشترك صالحاً للغرض الذي خصص له عادة، فنفقة إصلاحه أو تجديده على الشريكين مناصفة

لا يحق للشريك التصرف في الحائط بإقامة بناء أو منشآت عليه إلا بموافقة شريكه، لكنه لا يحتاج تلك الموافقة في حالة الرغبة في تعلية الحائط المشترك، شريطة أن يثبت جدية وجدوى تلك التعلية وأن يتحمل وحده نفقات التعلية وصيانة الجزء المعلى، وأن يقوم بكل ذلك دون الإضرار بالجار و لا بمتانة الحائط المشترك.

إذا لم يكن الحائط المشترك صالحا لتحمل التعلية فعلى من يرغب فيها من الشركاء أن يعيد بناءه كله على نفقته وحده بشرط أن تقع زيادة سمكه في أرضه، ويظل الحائط المجدد في غير الجزء المعلى مشتركا دون أن يكون لمن أحدث التعلية أي حق في التعويض.

لا يجبر الجار على التنازل عن حصته في الحائط المشترك أو الأرض التي أقيم عليها وبالمقابل يمكن للجار في حالة التعلية التي لم يساهم في نفقاتها أن يصبح شريكا في الجزء المعلى إذا دفع نصيبه في نفقات التعلية وفي قيمة الأرض التي تقع عليها زيادة السمك.

ب – أحكام الطريق الخاص المشترك

يقصد بالطريق الخاص المشترك ” الطريق الذي يكون ملكاً لأصحابه الشركاء فيه، و يخصص لخدمة العقارات التي تقع عليه “. ولا يشترط في هذه الطريق أن تكون مغلقة، فلا يطلق على الزقاق حصرا. لأن العبرة ليست بالانحباس عن الطريق العام، وانما بخدمة هذا الزقاق للعقارات التي تقع عليه. وهذا التوسيع يفهم من مقتضيات المادة 32 من م.ح.ع وعلى ذلك تترتب الأحكام التالية:

– لا يجوز للشركاء في الطريق المشترك أن يطلبوا قسمته ولا أن يتفقوا على تفويته مستقلا وليس لهم أن يسدوا مدخله ما لم يقع الاستغناء عنه.

– الطريق الخاص ملك لأصحابه فلا يجوز لغيرهم التصرف فيه بغير أذنهم، وعليه لا يكون لغير الشركاء حق المرور إلا في حالات الضرورة مثل حالات الازدحام فيكون للغير حق المرور فيه من غير منع .

– لأصحاب الطريق أن يفتحوا إليه من الأبواب ما شاءوا ، فإذا سد أحدهم بابه الذي له عليه وفتح مثلا باباً على الطريق العام فإن حقه في الأول لا يسقط بعدم الاستعمال، سواء كان ذلك له أو لخلفه العام والخاص ولو طالت المدة .

– المصاريف الضرورية لإصلاح وتعمير الطريق المشترك يتحملها الشركاء فيه كل منهم بنسبة – حصته فيه. لكن إذا ذا رفض أحد الشركاء المساهمة في هذه المصاريف جاز لباقي الشركاء القيام بإصلاح الطريق ومطالبته قضاء بأداء منابه.

ج – الملكية الشائعة

يراد بالشيوع تعدد الملاك لشيء واحد دون أن يكون لأي منهم نصيب مفرز، إذ أن الحصة التي يملكها الشريك في الشيوع تقع على الشيء كله وان كانت تقتصر في الوقت نفسه على نسبة معينة محددة فيه بحسب سبب نشوء الشيوع ؛ فإما بالتساوي على الأصل كما لو اشترك عاقدان في شراء عين أو في أحوال الوصية بالمنفعة لمتعدد ، واما بمقدار حصة كل واحد كما في الإرث مثلا .

و يكيف الفقهاء أحكام الشيوع على أحكام الشركة ، وهو الواضح من اختيار المشرع قبل مدونة الحقوق العينية إذ سماها في ق ل ع ب ” شبه الشركة”

وسنعرض بخصوص هذه الملكية إلى ثلاث قضايا: الانتفاع بالملك الشائع، إدارة الملك الشائع

– الانتفاع بالشيء الشائع

الانتفاع بالشيء المشاع هو مباشرة سلطة الاستعمال فيما أُعد له الشيء و سلطة الاستغلال بالحصول على ثماره وغلاته. غير أن حق كلّ شريك مقيّد بحقوق الشركاء الآخرين، بحيث لا ينجم عن ممارسة حقه المساس بحقوقهم. بحيث فلو انتفع أحدهم دونهم اعتبر متعديا. ولما كان يرتبط الانتفاع بحسن إدارة المال الشائع ، فإننا سنشير إليهما مختلطين باعتبارهما شيئا واحدا

لا يثير هذا الانتفاع أي إشكال إذا حصل باتفاق جميع الشركاء عليه أو وكلوا أحدهم لإدارته صراحة أو ضمنا أو عينوا للمال مديرا بمقابل أو من دونه. و أما إذا لم يتفقوا فلأحواله أحكام نجملها فيما يلي:

– إذا تولى أحد الشركاء إدارة المال الشائع دون اعتراض من الشركاء الآخرين، فإنه يصير بذلك أصيلا عن نفسه بالانتفاع فى حدود حصته من المال، ووكيلا عن الباقين فيما يخصهم من باقي المال .

إذا لم يقع الاتفاق على تولي أحدهم تلك الإدارة جاز للشركاء تعيين مدير بمقابل في الغالب ليتولى إدارة المال نيابة عنهم جميعاً، وقد يكون المعين من بين الشركاء أو خارجا عنهم . ولا يشترط التقنين أن يوافق جميع الشركاء على التعيين بل تكفي فيه الأغلبية ، وان كان الفقه الإسلامي يلزم فيه موافقة جميع الشركاء على ما يجرى على الشيء الشائع .

إذا مارس الفرد أو الأقلية إدارة الشيء الشائع من غير إذن البقية الغالبة فتصرفه صحيح فيما لا يضر حقوقهم. لكنه ملزم دون الرجوع إليهم باتخاذ ما يلزم لحفظ الشيء ومباشرة الأعمال المادية اللازمة لحفظ المال الشائع وصيانته، بما فيها مباشرة الأعمال القانونية اللازمة للحفاظ على المال كرفع دعوى على المعتدي على الملك الشائع.

– التصرّف بالشيء الشائع

هذا الحق هو الذي يجعل المالك على الشي عو مالكا ملكية كاملة؛ فقيام حالة الشيوع لا يعنى تعطيل سلطة التصرف. ولكن وجود الشيوع يفرض شكلا معيناً أو إطارا محدد اً يصح التصرف فى نطاق. لذلك سنشير إلى أحوال هذا التصرف على غرار ما رأينا في أحوال الانتفاع  فإما أن يصدر التصرف من جميع الشركاء أو من أغلبهم أو قد يصدر من الشريك المنفرد.

– إذا أجمع الشركاء على التصرّف بالشيء الشائع تصرّفا ناقلاً للملكية أو مرتّباً لحق عيني آخر – علي الشيء المشاع، كان التصرّف صحيحاً نافذاً في حق الجميع.

– إذا تصرّف أحد الشركاء منفرداً في كل حصّته الشائعة أو بعضها كان تصرّفه نافذاً في حق بقية – الشركاء ما لم يمس بحقوقهم، مع تخويلهم شرعا حق شفعة الحصة إذا فوتت إلى أجنبي عن الشركاء كما سيأتي

– إذا تصرف الشريك في الشيء الشائع كلّه أو في مقدار شائع يزيد عن حصّته فيه، فإن في – تصرّفه تفصيلا؛ فيكون نافذا بالنسبة لحصّته باعتباره صادرا عن مالك، وغير نافذ فيما زاد عن هذه الحصّة، وبالتالي غير نافذ في حق الشركاء وقابلا للإبطال في المشتري. وعلى هذا التكييف يبنى بيع الصفقة لأن الباحث عن الخروج من الشي عو به إنما تجنب عدم النفاذ بعرضه على بقية الشركاء ووقفه في حق المشتري .

إذا تصرف الشريك في جزء مفرز من الشيء الشائع بما يعادل حصته فلا يخلو؛ إما أن يكون – بعد القسمة في نصيبه فينفذ البيع الأول و لا يبطل، واما أن يقع في نصيب شريك آخر فيعد التصرّف وارداً في ملك الغير فلا ينفذ .

 تذكر أنك حملت هذا المقال من موقع Universitylifestyle.net

لمناقشة المقال فى صفحة الفايسبوك