مفهوم القضاء العقاري

القضاء العقاري مفهوم حديث لم يبرز إلا مع بداية القرن العشرين وازداد المفهوم استعمالا نتيجة اتجاه التخصص في النشاط القضائي على غرار القضاء المدني والقضاء الجزائي والقضاء التجاري والقضاء الشغلي والقضاء الجبائي

مجالات تدخل القضاء العقاري

يدخل في نشاط القضاء العقاري بحسب المفهوم العام اختصاص محاكم الحق العام في عدة نقاط لها علاقة بالعقارات المسجلة وكذلك كل ما يمكن أن تناوله هذه المحاكم من مواضيع ولها علاقة بنظام العقارات عبر المسجلة. ويضاف إلى ذلك اختصاص المحكمة العقارية باعتبارها محكمة مختصة

اختصاص محاكم الحق العام في العقارات غير المسجلة

إذا كان نظام العقارات غير المسجلة يقتضي الإشارة إلى طبيعة العقارات، خاصة ومشاعة واشتراكية ودولية وحبسية، وإلى الحقوق الواردة على العقار في الحقوق العينية الأصلية الملكية والحقوق العينية المتفرعة من الملكية (حق الانتفاع وحق الارتقاق وحق الاستعمال وحق المسكني) والحقوق التبعية (الرهن والامتياز والحبس) وإلى طرق اكتساب الحقوق العينية (الميراث والعقد والالتصاق والاستيلاء والحيازة والقانون) وإلى طرق حماية الحقوق العينية (دعوى الاستحقاق والدعاوى الحوزية)

فإن جميع المنازعات والتي لها علاقة بتلك الحقوق العينية طبيعة واكتسابا وانتقالا وحماية يدخل في مدار القضاء العقاري بحسب هذا المفهوم العام

– اختصاص محاكم الحق العام في العقارات المسجلة

الأصل أن محاكم الحق العام لا تختص بالنظر في المسائل التي لها علاقة بالعقارات المسجلة ولكن بطريقة استثنائية يمكن أن تتناول عدة مسائل في هذا الباب، وقد يعرف على أنه ضمن معنى القضاء العقاري.

فمن الممكن أن تتعهد محاكم الحق العام بقضايا تساهم في تسهيل الصكوك بإدارة الملكية العقارية مثل تحرير الكتائب التكميلية ويمكن أن تتع بقضايا عينية عقارية ولو كان العقار مسجلا مثل دعوى القسمة في عقار مسجل ودعوى طلب حق مرور على معنى الفصل 177 م.ح.ع

ودعاوى الارتفاق ودعاوى الانتفاع ودعاوى المغارسة وقسمتها ودعوى الشفعة كما يمكن أن تتعهد بمسائل لها علاقة بالتأمينات وطرق التنفيذ مثل التشطيب على الرهون في عقار مسجل والإذن بإجراء قيود احتياطية

على أن اختصاص محاكم الحق العام في تلك الصور يتلخص مبدئيا في اعتبار ترسیمات السجل العقاري، وقد يتجاوزه في بعض الأحيان إلى حد التشطيب على الترسيمات.

اختصاص محاكم الحق العام في التقيد بترسیمات السجل العقاري

قد تتعهد محاكم الحق العام بقضايا يكون العقار فيها مسجلا كما سبق الإشارة إلى ذلك، ولكن القاعدة الأساسية في جميع ذلك أن المحكمة لا تملك تجاوز بیانات السجل مهما كانت الصورة بل إنها تتقيد بها وتكون منطلق حقوق الأطراف والأمثلة في ذلك كثيرة حيث إن نظام الإشهار العينى له عدة انعكاسات على عدة مجالات تبقى من اختصاصات محاكم الحق العام، وخاصة منها ما يتعلق باستعمال أو استغلال أو التصرف في الحقوق العينية

اختصاص محاكم الحق العام في التشطيب على ترسيمات السجل العقاري

 إن أهم ما يمكن أن تعد به محاكم الحق العام وله علاقة بالعقارات المسجلة هو ما يتعلق بالطعن في صحة الصكوك المقدمة للترسيم توصلا للتشطيب على الترسيمات مثل قضايا الإبطال أو البطلان أو الفسخ أو الانقضاء بداية والتشطيب نهاية، وتلك هي قضايا التشطيب التي يمكن أن تتعهد بها محاكم الحق العام

وقد كانت هذه القضايا محل جدل وتعارضت الاتجاهات القضائية في أكثر من صورة، حيث يجوز وما لأحد المتعاقدين أو ورثتهما طلب إبطال العقد المرشح لعيب في الرضا بسبب الغلط أو التغرير أو الإكراه أو لعدم نيابة القاصر كما يجب، أو لمرض الموت

ويجوز كذلك طلب بطلان العقد لخلل شكلي أو الخلل في المحل أو السبب أو الأهلية. كما يجوز طلب فسخ العقد بسبب عدم تنفيذه أو طلب انقضائه بسبب الوفاء أو تحقق ما يقوم مقام الوفاء بالتجديد أو المقاصة أو اتحاد الذمة أو بدون وفاء لتنازل أو استحالة أو تقادم أو إقالة.

ويمكن تبعا لذلك القضاء بالتشطيب على الترسيم المدرج بالسجل العيني إذا طلب المدعي التشطيب على الترسیمات، معنى ذلك أنه ليس على المحكمة أن تقضي من تلقاء نفسها بالتشطيب إذا تغافل المدعي عن تحرير هذا الطلب وذلك هو نظام التشطيب غير المباشر

منافسة صحة العقد أصليا والتشطيب أو عدم المعارضة تبعيا

 لا يمكن للغير أن يطلب إبطال العقد لتعلق سبب الإبطال بأهلية الطرفين أو عيب الرضا ، كما يصعب طلب بطلان العقد لأمر يرتبط بالمحل أو السبب لصحة بيع ملك الغير وإمكانية التعاقد على محل مستقبلي ، ويتعذر طلب انقضاء العقد الارتباط سبب الانقضاء بأحد المتعاقدين والأمر مثله بالنسبة إلى الفسخ.

ومع ذلك يمكن أن تتوفر حالات خاصة قد تكون سندا للغير في طلب البطلان، والقاعدة أن الغير يجوز له طلب البطلان إذا كان الجزاء في البطلان المطلق وتوفرت بجانبه المصلحة

المناقشة المباشرة للترسیمات

القضاء العدلي لا يمكن أن يتدخل بالسجل العيني إلا بطريقة غير مباشرة أو بطريقة مباشرة، وقد سبق بيان ما هو غير مباشر، أما المجادلة المباشرة، أي مناقشة الترسيمات مباشرة دون المرور عبر مناقشة صحة الكتب عند الترسيم، فلا يمكن أن يكون إلا عبر ما يعرف بدعوى التشطيب الأصلية أو المباشرة أو عبر ما يعرف بنظام الإشهار العيني بدعوى عدم المعارضة بالترسيمات.

دعوى التشطيب الأصلية أو المباشرة

يقصد بالتدخل المباشر بالسجل العقاري أن توجه الدعوى رأسا ضد قرارات مدير الملكية العقارية دون النظر إلى الكتائب موضوع الترسيم، وقد رفضت المحكمة الإدارية في أكثر من مناسبة قبول دعوى الإلغاء ضد قرارات مدير الملكية العقارية وإن كانت هذه القرارات لا تخرج عن كونها قرارات إدارية وحصل الاتفاق على القول باختصاص المحكمة الابتدائية بهذه الدعاوي

باعتبار أنها محكمة الحق العام يعود إليها النظر في القضايا غير المقدرة، كقاعدة عامة في توزيع الاختصاص بين المحاكم، حيث إنها تنظر ابتدائيا في جميع الدعاوي عدا ما خرج عنها بنص خاص

وتعرف هذه الدعوى بدعوى التشطيب، أي التشطيب على ما تقرر إدراجه من طرف إدارة الملكية العقارية، وتوجه هذه الدعوى ضد المكلف العام بنزاعات الدولة باعتباره يمثل مدير الملكية العقارية

المراجع

د.علي كحلون : القضاء العقاري طرق فصل النّزاعات العقارية

 

 تذكر أنك حملت هذا المقال من موقع Universitylifestyle.net

لمناقشة المقال فى صفحة الفايسبوك