نظام الشهر العقاري

الشهر العقاري تعريفه و تحديد أهميته

1 – المقصود بنظام الشهر العقاري

 الشهر العقاري يقصد به القواعد القانونية التي تهدف تنظيم هوية كل عقار بحيث توضح على وجه الدقة معالمه وأوصافه و مساحته وحدوده، ويعرف مالكه وطريق انتقال العقار اليه، ويعين ما على العقار من حقوق عينية كارتفاق او انتفاع أو رهن، أو من حقوق شخصية خاضعة للشهر كالحقوق المستمدة من عقد إيجار لمدة تفوق حدا عينه القانون، كل ذلك مع ذكر اسم المالك وأسماء اصحاب الحقوق المترتبة على العقار.

وواضح أن هذا النظام ضروري لاستقرار المعاملات العقارية وضمان سلامتها وحسن تنفيذها وتحقيق غاياتها: فمشتري العقار او الدائن المرتهن الذي يقدم له المدين عقاره على سبيل الضمان، يجب أن يطمأن إلى أن بائعه أو مدينه يملك العقار المبيع أو المزمع رهنه، وأن هذا العقار خال من أي عبء أو تكليف ينقص من قيمته، فلا ارتقاق مثلا يقيد وجها من أوجه استعماله، ولا انتفاع يجعل ثماره من حق الغير، ولا رهنا سابقة منح لشخص آخر يمكنه من بيعه لأستيفاء دينه من ثمنه، ولا سبيل إلى بعث هذا الاطمئنان لدى المشتري أو الدائن المرتهن الا عن طريق نظام الشهر العقاري.

 ونظام الشهر العقاري في التشريع المقارن ليس واحدة. فهناك نظام الشهر الشخصي الذي يقوم على أساس شخص مالك العقار وأشخاص أصحاب الحقوق العينية عليه، حيث، لا بد، حتى يحيط دو المصلحة بالوضع المادي والحقوقي لعقار ما، ويطمأن إلى سلامة التصرف المزمع ابرامه على هذا العقار، من الرجوع إلى سائر السندات التي نظمت باسم المالكين وأصحاب الحقوق العينية المتعاقبين، والتأكد أن المتصرف قد قام هو نفسه أو بواسطة سلفه، بحيازة العقار طيلة مدة التقادم المكسب.

ونظام الشهر الشخصي هذا، ما زال هو المنبع حتى اليوم في فرنسا وفي مصر.

وهناك نظام الشهر العيني الذي يقوم على أساس العقار نفسه بصرف النظر عن مالكه أو عن أصحاب الحقوق العينية عليه حيث يكفي لذي الشأن، حتى يقف على وضع العقار ويطمأن إلى سلامة التصرف المنوي اجراؤه لمصلحته، الرجوع الى رسم الملكية المتعلق بهذا العقار والذي تعتبر مندرجاته المدونة في السجل العقاري وحدها مندرجات صحيحة ذي قوة ثبوتية مطلقة سواء من حيث معالم العقار وأوصافه و مساحته وحدوده، أم من حيث أصحاب الحقوق المترتبة عليه.

و نظام الشهر العيني يستمد جذوره من النظام الأوسترالي المعروف بنظام تورنس (Acts Torrens) اضافة إلى قانون صدر في استراليا عام 1858 بناء على اقتراح من السيد (روبير نورنس،) الذي أصبح نظام الشهر الذي صدر بناء على اقتراحه يعرف باسمه.

ونظام الشهر العيني هذا يتبع اليوم في تونس ومدغشقر والدول الأفريقية المنبثقة عن افريقيا الغربية وافريقيا الاستوائية اللتين كانت تسيطر عليهما فرنسا وكذلك في سورية في لبنان.

2 – نظام الشهر المتبع في المغرب

قبل صدور ظهير 9 رمضان 1331 بشأن التحفيظ العقاري، كان نظام الشهر السائد في المغرب نظام الشهر الشخصي، فقد كان نقل الملكية والحقوق العينية العقارية يتم فيما بين المتعاقدين بمجرد الاتفاق شرط أن يبرم العقد كتابة في محرر ثابت التاريخ،

لذا نرى المشرع المغربي يعرف البيع في الفصل 478 من قانون الالتزامات والعقود بقوله: “البيع عقد بمقتضاه ينقل أحد المعاقدين للآخر ملكية شيء أو حق، ثم ينص في الفصل 491 على أن المشتري يكسب بقوة القانون ملكية الشيء المبيع بمجرد تمام العقد بتراضي طرفيه،” بعد أن كان سبق له أن أكد في الفصل 849 أن المبيع إذا كان عقارة أو حقوق عقارية يجب أن يجرى البيع كتابة في محرر ثابت التاريخ».

أما بالنسبة للغير، فلا يكون للبيع أثر الا اذا سجل وفقا للقانون (الفصل 489 من قانون الالتزامات والعقود). وكثيرا ما كان يحصل أن يلجأ المشتري إلى القاضي طالبا اليه تنظیم سند ملكيته يؤكد فيه القاضي حق البائع ما يؤكد نقل هذا الحق إلى المشتري، وكان لا بد، حتى ينظم القاضي مثل هذا السند من أن يتثبت عن طريق الشهود من أن البائع قد حاز العقار بصورة هادئة علنية مستمرة وبنية التملك منذ عشر سنين على الأقل.

وبديهي أن مثل هذا الوضع لم تكن تتوفر فيه الضمانات الكافية ولم يكن من انتقلت اليه ملكية عقار بمأمن على حقوقه، فقد كان يحصل، رغم تسجيل البيع أو رغم تنظیم سند الملكية بمعرفة القاضي، أن يفاجأ المشتري بالمالك الحقيقي يظهر إلى الوجود ويطالب باستحقاق عقاره ويستحقه فعلا، هذا ناهيك عن المنازعات المحتملة سواء من حيث معالم العقار أم من حيث حدوده أو مساحته .

فكان لا بد والحالة هذه أن يتدخل المشرع لوضع قواعد تكسب انشاء ونقل الملكية والحقوق العينية العقارية مناعة وقوة، واقامة نظام عقاري على أسس متينة تتوفر فيها الضمانات والطمأنينة للناس جميعا وتكون عاملا على ازدهار الائتمان العقاري

وهذا ما فعله المشرع بقانون 14-07 المعدل و المتمم لظهير 9 رمضان 1331 الموافق 12 غشت 1913 بشأن التحفيظ العقاري المتضمن أحداث الشهر العيني في المغرب.

نظرا لأن التحفيظ يتسم مبدئيا بطابع اختياري يترك أمره للمالك أو لصاحب الحق العيني العقاري، فان نظام الشهر العقاري في المغرب أصبح مزدوجا: فهو نظام شهر عيني بالنسبة للعقارات المحفظة، أما بالنسبة للعقارات غير المحفظة، فالنظام ما زال نظام الشهر الشخصي ولا تتوفر اذن في التصرفات الجارية على مثل هذه العقارات المناعة التي تحيط بالتصرفات المتعلقة بالعقارات المحفظة

وهذه الازدواجية في نظام الشهر العقاري تستمر قائمة إلى أن يتم تحفيظ جميع العقارات في المغرب، حيث يزول كل أثر النظام الشهر الشخصي ويعم نظام الشهر العيني .

3 – المصادر التشريعية لنظام الشهر العيني في المغرب

 – إن نظام الشهر العيني في المغرب يستند إلى ظهيرين رئيسيين: قانون 07-14 المتمم لظهير 9 رمضان 1331 (الموافق 12 غشت 1913) بشأن التحفيظ العقاري، وظهير 19 رجب 1333 (الموافق 2 يونيو 1915) في صدد التشريع الواجب التطبيق على العقارات المحفظة .

فهذا الظهير الأخير هو بمثابة قانون قائم بذاته للملكية العقارية والحقوق العينية العقارية ومن شأنه أن يكمل نصوص ظهير 9 رمضان 1331 المتعلق بالتحفيظ العقاري ويؤلف معها مجموعة متناسقة يقوم عليها نظام عقاري حديث يحق للمغرب العربي أن يفخر به ويعتز، لانه من أحسن وأدق ما يكشف عنه التشريع المقارن في حقل الأنظمة العقارية

4 – أهمية إشهار الحقوق العينية في الرسم العقاري

 يكتسي التقييد في الرسم العقاري أهمية بالغة، لكون الحقوق العينية العقارية الواقعة على عقار محفظ لا تعتبر موجودة إلا إذا قيدت في الرسم العقاري، فمثلا إذا اكتسب شخص حقا على عقار محفظ ولم يقيده في الرسم العقاري فإنه لا يمكن الاحتجاج بذلك الحق أمام الغير، كما أنه لا يمكن للغير الاحتجاج به تجاه مالكه لكونه يعتبر غير موجود من الناحية القانونية

كما أن عملية إشهار الحقوق العينية في السجل العقاري تسمح لكل شخص يهمه العقار الاطلاع على وضعيته، بحيث يكون على علم بكل ما يتعلق به عند إبرام العقد، فالمشتري لعقار مرهون رهنا رسميا مثلا يأخذ بعين الاعتبار قيمة الدين المضمون من خلال الاطلاع على السجل العقاري، و يكون أيضا على دراية كاملة بالمالك الحقيقي للعقار

فالهدف إذا من إنشاء السجل العقاري هو إشهار كل ما يتعلق بالعقارات وما يبرم عليها من اتفاقات أو معاملات وما ينشأ عليها من تقييدات احتياطية، ليكون الغير على علم بالوضعية الحقيقية للعقار وصولا إلى صيانة الحقوق والحفاظ عليها.

تذكر أنك حملت هذا المقال من موقع Universitylifestyle.net

لمناقشة المقال فى صفحة الفايسبوك اضغط هنا


موقع يعني بشعبة القانون, محاضرات, ندوات, كتب جامعية, مقالات و كل ما له علاقة بالقانون من منظور أكاديمي






error: Content is protected !!