التشطيب على التقييدات في الرسم العقاري

التشطيب على التقييدات في الرسم العقاري

التشطيب على التقييدات في الرسم العقاري

يكتسي موضوع التشطيب على التقييدات في الرسم العقاري، أهمية قصوى فهو إلغاء المحافظ كل ما ضمن بالسجل العقاري و ذلك بإبطاله بناءا على طلب جديد يقدم إليه .

و تجدر الإشارة عملية التشطيب على التقييدات في الرسم العقاري يترتب عنه أثار يتمحور محتواه في المبادئ العامة التي يقومان عليها و الإشكال الذي يطرح نفسه في هذا الموضوع يتعلق بمدى مفهوم و إعتبار التشطيب كمؤسة قانونية في نظام التشريع العقاري ؟ ثم المبادئ التي يقوم عليها ؟

و على هذا الأساس إرتأينا تقسيم هذا الموضوع الى مبحثين على الشكل التالي :

المبحث الأول : التشطيب كمفهوم قانوني في نظام التحفيظ العقاري

المبحث الثاني : إجراءات و مسطرة التشطيب

المبحث الأول : التشطيب على التقييدات في الرسم العقاري كمفهوم قانوني

بالرجوع الى الفصل 91 من ظهير التحفيظ العقاري نجد يؤكد على أن كل ما ضمن بالسجل العقاري من تسجيل و تقييد إحتياطي يمكن أن يشطب عليه ، يفيذ على أن التشطيب يسري على كل ما هو مضمن بالرسم العقاري .

و كقاعدة عامة فإن التشطيب كتقييد سلبي تخضع له السجلات العقارية ينطوي على كافة الحقوق القابلة للتقييد في الرسم العقاري ، ذلك ان الفصل 65 من جهته أكد أنه يجب أن تشهر في السجل العقاري جميع الأعمال والإتفاقات الناشئة بين الأحياء مجانية كانت أم بعوض، متى كان موضوع جميع ما ذكر تأسيس حق عقاري أو نقله الى الغير أو إقراره أو تغييره أو إسقاطه و المقصود بإسقاطه طبعا التشطيب عليه بسبب من الأسباب التشطيب القانونية .

فالعقود الناقلة لحق عيني عقاري كعقود البيع أو الهبة ، يمكن أن تكون موضوعا للتشطيب بناءا على أحكام قضت مثلا بإبطالها أو بطلانها وإن كان من الممكن ان تتخد في هذا الصدد على نوع من التشطيب الاتفاقي و ذلك عندما يتم مثلا تقييد عقود بيع بشكل متوالي بحيث أن البيوعات السابقة ، تفقد أي أثر في السجلات العقارية

كما أن العقود المنشئة لحق عيني أصلي أو تبعي والتي تم تحديدها في المادة 8 من ظهير 2 يونيو 1915 المتعلق بالتشريع المطبق على العقارات المحفظة تكون هي أيضا موضوعا للتشطيب عندما لا يبقى السبب القانوني لوجودها قائما ،

وعندما يقضي اتفاق أو حكم قضائي بإنقضائها كالتشطيب على حق الانتفاع بوفاة المنتفع أو بانصرام المدة المحددة للإنتفاع أو هلاك العقار المقرر عليه الإنتفاع هلاكا كليا أو بالتنازل عنه صراحة كما تذهب الى ذلك المادة 99 من م.ح.ع ، أو تشطيب على الكراء طويل الأمد بإنتهاء المدة المحددة قانون له أو بإتفاق الأطراف أو بمقتضى حكم قضائي في حالة إخلال المكتري بالإلتزاماته

كما يمتد التشطيب ليشمل أيضا بعض الحقوق التي يرى البعض أنها تشهر فقط من أجل الإحتجاج بها تجاه الغير كالحقوق الإرثية التي تنتقل بفعل الوفاة هو ما جعل المادة 65 من ظهير التحفيظ العقاري في إطار الحديث عن الحقوق الواجبة التقييد بالسجلات العقارية تتحدث عن الأعمال و الإتفاقات الناشئة بين الأحياء ولم تركز على الحقوق الناشئة بفعل الوفاة و لكن تمت الإشارة اليها في فصول مستقلة خاصة الفصل 82 من ظهير التحفيظ العقاري و الذي لم يستعمل أي صيغة للإلزام فيما يتعلق بتقييد الحقوق الإرثية .

و عموما نستشف ان مناط الحديث عن التشطيب يرتبط بالحقوق المقيدة بالرسم العقاري فعلا و أن الحق الغير مقيد أو الذي لم يتم تقييده لا يفتح المجال للحديث عن أي تشطيب ، لكن السؤال المطروح يبقى حول التشطيب هل يخضع لنفس المسطرة التي تقوم عليها التقييدات ؟

المبحث الثاني : إجراءات و مسطرة التشطيب على التقييدات في الرسم العقاري

إذا كان التشطيب يعتبر من إحدى طرق انقضاء التقييدات نهائية كانت أم مؤقة، فإن القيام به يتم وفق إجراءات إدارية مسطرية .

إذ لا يمكن للمحافظ أن يقوم بالتشطيب على أي حق إلا ذا كان يستند على وثائق تسمح له بإجراء هذا التشطيب فلقد ألزمه المشرع من خلال الفصل 94 من ظهير التحفيظ العقاري بأن يتحقق من الوثائق المدعمة لمطلب التشطيب )فقرة الأولى( .

بحيث لا يمكن له التشطيب على أي حق مضمن في الرسم العقاري إلا بعد إتباع مسطرة معينة) فقرة الثانية(،

الفقرة الأولى : شروط مطلب التشطيب

لقد تولى المشرع تحديد شروط التشطيب مثل ما تولى تحديد شروط التسجيل ، فقبل صدور قانون 07.14 كان يلاحظ على مقتضيات الفصل 93 من ظ ت ع القديم ، عدم إشتراطه على مجموعة من البيانات وخاصة البيانات المتعلقة بالحالة المدنية للمسفيد ، إلى أن جاء الفصل 24 من القرار الوزيري الذي تدارك هذا الإغفال

و القانون 07.14 تم تغييره وتتميمه بالفصل 93 حيث نص على أنه يجب على الطرف الدي يرغب في التشطيب أن يقدم إلى المحافظ على الأملاك العقارية طلبا مؤرخا من طرفه أو طرف المحافظ في حالة جهله أو عجزه عن التوقيع يتضمن بيان ما يلي :

1 – العقار الدي يعنيه التشطيب و ذلك ببيان رقم رسمه العقاري .

-2 التقييد أو بيان أو التقييد الإحتياطي المطلوب التشطيب عليه.

-3 سبب التشطيب ونوع وتاريخ السنة المثبة لذلك السبب.

وتطبق على طلبات التشطيب مقتضيات الفقرة الأخيرة من الفصل 68 و كذا مقتضيات الفصل 70 و 73 من هذا القانون ، وما يلاحظ على هذا الفصل أنه يحيل على مقتضيات الفقرة الأخيرة من الفصل 68 وكذلك مقتضيات الفصول 70 و 73 من هذا القانون.

ويتبين من خلال هذا الفصل بأن كل من رهن أو تكلف ، و بصفة عامة يحق لكل من له مصلحة في التشطيب أن يتقدم به إلى المحافظ معززا بالوثائق التي تبرر إجراء التشطيب كبيان إبراء الواقع أو رفع اليد أو حكم قضائي ، وصار على هذا الإتجاه المجلس الأعلى حيث جاء في أحد قرارته، أن دعوى التشطيب وفقا للفصل 91 و الفقرة 3 من الفصل  93 من ظ ت ع يتعين أن تقام من طرف جميع الأشخاص الذين يعنيهم حق وضع إشهاره للعموم ، مع بيان سبب التشطيب، ونوع العقد المثبت لدلك السبب و تاريخه

الفقرة الثانية : مسطرة التشطيب

ألزم المشرع كل شخص يرغب في التشطيب على حق عيني مقيد بالرسم العقاري أن يتقدم بمطلب لذى مكتب العموم بالمحافظة العقارية و التي يقع العقار موضوع التقييد المراد التشطيب عليه في دائرة نفوذها ، و ذلك أن يحتوي المطلب على مجموعة من البيانات حددها الفصل 93 ، حيث يتلقى الموظف المكلف هذا الطلب و يقوم بمراقبته ، و تأكد من صحته قبل تقديمه للمحافظ ، هذا الأخير يتولى دراستها من جديد ليتحقق مرة أخرى من أن هذه العملية مبنية على أساس قانوني و أن كل الشروط متوفرة و ذلك بمراقبة العقود و الأحكام و أنه لا يوجد ما يخالف القانون في ذلك الملف الذي بين يديه .

و طبعا على طالب التشطيب أن يكون أهلا للتصرف ، و لكن السؤال المطروح في هذا السياق بخصوص تشطيب على التقييدات المتعلقة بحقوق القاصرين وكذا التقييدات المتعلقة بحقوق المرأة المتزوجة لم يحل عليها المشرع باعتبار أن الفصل 93 أحال فقط على الفصول 70 إلى 73 من ظهير التحفيظ العقاري وفي هذا الإطار هل يحق للقاصرين تقديم طلب التشطيب؟ مع العلم أن الفصل 78 من ظ.ت.ع منح لهم تقديم طلب التسجيل إما بأنفسهم أو بواسطة نائبهم القانوني .

مادام المشرع لم يحيل صراحة على هذه المقتضيات، فإنه يمنع على القاصر تقديم طلب التشطيب إلا بواسطة نائبه القانوني قصد منحه حماية قانونية أكثر نظرا لحجية التشطيب سواء بين المتعاقدين أو إزاء الغير.

ونفس الشيء بالنسبة للمرأة المتزوجة حسب الفصل 79 من ظ.ت.ع يعطي للزوج نوعا من الرقابة على أموال زوجته عندما اشترط ضرورة تسجيل حقوق المرأة المتزوجة بطلب من زوجها. وهي رقابة أصبحت متجاوزة خاصة في ظل مدونة الأسرة. وعليه إذا ما تقدمت امرأة متزوجة بطلب التشطيب عليها التمسك بمقتضيات الفصل 79 من ظ ت ع.

ومن المعلوم كذلك أن طلب التشطيب يجب أن يتضمن مجموعة من البيانات التي حددها الفصل 93 من ظهير التحفيظ العقاري ولكن التساؤل المطروح هنا فيما يتعلق بالفقرة الثالثة من نفس الفصل حيث طلب التشطيب يجب ان يقدم الى جانبه العقد المثبت لسبب التشطيب و في هذا الإطار ما الحكم إذا كان التشطيب بمقتضى حكم قضائي حائز لقوة الشيء المقضي به هل يكتفي طالب التشطيب بالحكم وحده، أم عليه تقديمه إلى جانب طلب التشطيب؟

استنادا إلى مقتضيات الفصل 93 من ظ. ت.ع فعلى طالب التشطيب أن يقدم طلب كتابي إلى جانب الحكم القضائي إلى المحافظ العقاري وعليه فالحكم القضائي النهائي لا يخول لصاحبه التمسك بالتشطيب إلا إذا كان مرفقا بطلب كتابي موقع من صاحبه وبخصوص التشطيب التلقائي لم يحدد المشرع الجهة المكلفة بطلب التشطيب ولا من حيث الشروط المتطلبة في ذلك الطلب رغم وجود حالات تستوجب القيام بالتشطيب على الحقوق المسجلة بالرسوم العقارية من طرف المحافظ العقاري تلقائيا .

و بعد تقديم الطلب و مراقبته أجاز القانون للمحافظ بما له من صلاحيات و سلطات واسعة باتخاذ قرار رفض التشطيب على الحق العيني ، ولو كانت الوثائق المقدمة لتأييد هذا التشطيب صحيحة بالنظر للقواعد العامة مادامت الحقوق التي تنص عليها الوثائق يتعارض مع مقتضيات القانون العقاري ، أو أنها تتعارض مع البيانات المضمنة برسم العقاري ، فلا يمكن مثلا التشطيب على عقد بيع إذا كان البائع نفسه غير مسجل كمالك و ذلك لأن حق الغير لا يوجد إلا بالتسجيل .

و عند ما يتأكد المحافظ العقاري من صحة البيانات و الوثائق حينها يحدد مصاريف التشطيب و يوقع على مسودة التشطيب و تحت مسؤوليته بعد تأريخ العملية المجرات من طرفه .

 تذكر أنك حملت هذا المقال من موقع Universitylifestyle.net

لمناقشة المقال فى صفحة الفايسبوك

المراجع

محمد بونبات : نظام تحفيظ العقاري في ضوء قانون رقم  07.14

عبد العالي دقوقي : الإلغاء و التشطيب في التشريع العقاري المغربي

محمد خيري: مستجدات قضايا التحفيظ العقاري المغربي


موقع يعني بشعبة القانون, محاضرات, ندوات, كتب جامعية, مقالات و كل ما له علاقة بالقانون من منظور أكاديمي






error: Content is protected !!