محتويات المقال
الإشهار العيني
يمكن إبراز مفهوم الإشهار العيني من خلال تعريفه (الفقرة الأولى ) وتحديد أهدافه (الفقرة الثانية)
الفقرة الأولى: تعريف الإشهار العيني
السجلات العينية هي الدفاتر التي تقوم سندا في إشهار جميع الحقوق المتصلة بالعقار شهرا عينيا
القانون لا يعتبر في نظام السجلات العقارية المالك، بل يعتبر العقار في حد ذاته، فهو يتتبع العقار في انتقالاته المتتابعة، لذلك يجب بداية تحديد العقار فنيا، من حيث إنه وحدة مادية متكاملة….. والسجل العقاري هو دفتر عام، ولكل وحدة عقارية، في ذلك، ورقة خاصة به، وتدرج جميع العمليات القانونية المتعلقة بالعقار بهذه الورقة، وهذا ما يسمی بالاشهار العيني
ويقول إدوار عيد في نظام الشهر العيني بأنه يقوم بالتسجيل على أساس العقارات، ولذا يتألف السجل العقاري من مجموعة صحائف عينية تختص كل منها بعقار وتدون فيها جميع الحقوق والأعباء والقيود المتعلقة بهذا العقار، بحيث تعد هذه الصحيفة كورقة هوية للعقار
ويقول محمد خيري معرفا نظام التحفيظ العقاري بالمغرب بأنه ” مجموعة من العمليات التي ترمي في مجملها إلى جعل العقار خاضعا لمقتضيات ظهير 9 رمضان 1331 ( 12 غشت 1913) والتي ترمي إلى تسجيل مالك عقاري في وثيقة رسمية تسمى بالسجل العقاري، و المقصود من التحفيظ هو جعل العقار خاضعا لنظام هذا الظهير من غير أن يكون في الإمكان إخراجه منه فيما بعد
فالسجلات العينية هي الدفاتر الرسمية التي يكون بها الحق العيني طبق تنظيم معين وإجراءات محددة. ولا تنشأ هذه السجلات منذ البداية إلا بعد إذن السلطات القضائية أو الإدارية بتسجيل العقار، وهذا ما يعرف بالتسجيل العقاري.
وإذا ما تم تنظيمها يمكن لاحقا إدراج أو ترسيم العمليات المتعلقة بالعقار، وهذا ما يعرف بالإشهار العقاري أو الشهر العقاري
وتبقى معالجة طوارئ هذه الترسيمات دوما ممكنة، وهذا ما يعرف بالتحيين العقاري
فتنظيم السجلات العينية هو منتهى أعمال التسجيل وأساس أعمال الإشهار وبداية التحيين، فهي محور الإجراءات العقارية في التسجيل والإشهار والتحيين.
ويقال لها عينية لأن الإدراج فيها يهتم بوصف العقار في حد ذاته طبق ضوابط معينة، ولغاية تمييز المجلات العينية عما يعرف بالدفاتر الشخصية متى تكون أسماء المالكين محور العملية الإشهارية
ويطلب في الأول شهر جميع الحقوق المتعلقة بالعقار، ويطلب في الثاني تسجيل مجرد العقود. لذاك يقال في الأول بأنه نظام الشهر العيني أو نظام السجل العيني أو نظام تسجيل الحقوق، ويقال في الثاني بأنه نظام الشهر الشخصي أو نظام تسجيل العقود
الفقرة الثانية: أهداف الإشهار العيني
إن هدف التسجيل العقاري يتمثل في رغبة المشرع في تطهير الوضعية العقارية بصفة نهائية ووضوحها مستقبلا، وذلك بتحديد المالك الحقيقي في فترة زمنية محددة
وذلك حتى يسهل التعامل مع العقار ومالكه باطمئنان ودون خوف من المفاجآت التي كثيرا ما تبرز عند التعامل مع العقارات حسب الطريقة التقليدية التي يبدو مبدئيا أنها لا تؤمن هدف الوضوح باعتمادها على رسوم عدلية كثيرا ما تكون غامضة من حيث حدودها ومساحتها وموقعها
حيث يفترض أن تنص المحررات مهما كان نوعها سواء كانت عرفية أو رسمية أو غير رسمية على جملة من البيانات تعتبرها وجوبية في ضبط مساحة العقار وحدوده وموقعه ومحتواه ومالكه وأصل انجراره، إلى غير ذلك من التنصيصات
لكن هذه الرسوم الواضحة ربما كانت قليلة في الواقع، وكثيرا ما ترد عباراتها مبهمة و عادة ما تكون التنصيصات غامضة، وكانت المساحة قلما تذكر، والحدود غير واضحة، تفضي لتفسيرات خطيرة، والأسماء تكتب بطريقة غير دقيقة، ويبقي أصل الانجرار في المجهول ومن ثم كانت غاية التسجيل العقاري في اعتماد وسيلة إثبات قاطعة
والهدف الثاني في ذلك هو استقرار الملكية فلا مجال للغش، إذ يكفي الاطلاع على بيانات السجل التعرف على مالك العقار
فلا يخشى من النزاعات الاستحقاقية أو المطالب غير المنتظرة طالما أن الحق المرسم محاط بهذا المستوى من القوة، وبهذا المعنى يرتقى الترسيم إلى مؤسسة خاصة تجاوزا للكتب سند الترسيم، فهو الحق المطلق وليس من ورائه حق بمعنى أن لا يعول على الكتائب الخارجة عن مضمون السجل، فتقد إمكانية تعدد الرسوم للعقار الواحد، وبهذا المعنى يتحقق استقرار الملكية
غير أن الهدف الحقيقي والأساسي في هذا النظام هو التوصل إلى تغيير وظيفة العقار بشكل ينزل العقار منزلة الأشياء المنقولة، فيسهل التعامل في شأنه
هذا وقد أجمع رجال القانون على ملخص هذه الأهداف والمنافع ، وتكاد تتكرر جملة هذه المفاهيم بأغلب الدراسات المنشورة، ولم أعثر على دراسة واحدة لم تتبن هذه الأهداف، فقط أن الصيغة هي التي تختلف بين دراسة وأخرى، رغم أن نظام السجلات العينية عرف عدة تطبيقات قد تختلف حول مسائل يمكن اعتبارها جوهرية
المراجع :
د.علي كحلون : القضاء العقاري طرق فصل النّزاعات العقارية
تذكر أنك حملت هذا المقال من موقع Universitylifestyle.net
لمناقشة المقال فى صفحة الفايسبوك
