إنهاء عقد الكراء التجاري

في إنهاء عقد الكراء التجاري يحق للمكري وممارسة حقه في الإفراغ عند تلكأ المكتري عن تنفيذ التزامه بأداء الوجيبة الكرائية، أو التماطل في أدائها، بفسخ هذا العقد.

كما أن إرادة المكري قد تتجه إلى إنهاء عقد الكراء التجاري من دون أن يكون المكتري مخلا بالتزاماته، والحديث هنا عن الإفراغ للاستعمال الشخصي، و الإفراغ الأسباب تتعلق بالمحل المكتری.

المبحث الأول: إنهاء عقد الكراء التجاري لعدم الأداء

 يعتبر إفراغ المحل التجاري لعدم أداء الوجيبة الكرائية حقا للمكري، وذلك لكون المكتري قد تلكأ عن تنفيذ التزامه بأداء الوجيبة الكرائية، وبالتالي حق له أن يسترجع المحل المكتري حماية لملكيته. وهذا الحق نجده منظما في قانون الالتزامات والعقود، ونظمه بعد ذلك ظهير 24 ماي 1955، الذي نسخ بموجب القانون رقم 16. 49

 حيث أن هذا الأخير أعاد تنظيمه، مع إدخاله لبعض التعديلات عليه إلا أن تعرض مقاولة المكتري لبعض الصعوبات التي قد تدفعها إلى التوقف عن أداء ديونها عند حلول الأجل، قد يؤثر على إنهاء عقد الكراء التجاري ، وبالتالي إفراغ المكتري من المحل لعدم أدائه الوجيية الكرائية

المطلب الأول: الإفراغ للتماطل أو تحقق الشرط الفاسخ

تقع على المكتري عدة التزامات لفائدة المكري، ومن بين أهمها تجد أداءه للوجيية الكرائية التي اتفقا عليها في العقد. إلا أن إخلال المكتري بهذا الالتزام يمنح المكزي الحق في مطالبته بأداء ما بذمته من دين و إفراغ المحل المكثري إن تحققت شروط ذلك

 يكون إفراغ المحل التجاري في هذه الحالة إما بسبب تماطل المكتري عن أداء واجبات الكراء داخل الأجل الذي حدده له القانون (المطلب الأول)، وقد يكون بسبب تحقق الشرط الفاسخ الذي قد ضمنه الأطراف في عقد الكراء، بحيت متى تحقق هذا الشرط أصبح بإمكان المكري استرجاع المحل المكتري بإتباعه مسطرة خاصة مبسطة (المطلب الثاني).

الفقرة الأولى: الإفراغ للتماطل في أداء الوجيبة الكرائية

 نصت المادة الثامنة من ق ك ت في بندها الأول على أنه يحق للمكري استرجاع عقاره أو محله بدون أداء أي تعويض إذا لم يؤد المكثري الوجيبة الكرائية داخل أجل خمسة عشر يوما من تاريخ توصله بالإنذار، وكان مجموع ما بذمته على الأقل ثلاثة أشهر من الكراء

وهنا يكتسي توصل المكتري بالإنذار دورا كبيرا في تحديد ما إذا كان المكتري في حالة مطل أم لا. ويجب أن يكون توجيه الإنذار طبقا لما نص عليه القانون رقم 16. 49، وإلا فإنه لا يمكن الحديث عن الإفراغ للتماطل أو عدم الأداء، ولكن يبقى للمكري الحق في مطالبة المكتري بأداء ما بذمته من واجبات كرائية.

وبهذا الخصوص فقد قضت المحكمة التجارية بطنجة بأنه ” حيث دفعت المدعى عليها بكونها لم تتوصل بالإنذار بالأداء، وأن الشخص الذي توصل به هو طليقها و أن التوصل غير قانوني”

كما أنه ينتفي التماطل عن المدين بالوفاء متى قام بإيداع المبالغ الكرائية بصندوق المحكمة نتيجة لرفض الدائن قبضها بعد أن عرضت عليه

الفقرة الثانية: تحقق الشرط الفاسخ

أعاد المشرع تنظيم الشرط الفاسخ في ق ك ت ، بعد أن كان منظما في ظهیر 24 ماي 1955 ، بحيث عمل على إضافة بعض التعديلات (أ). ولا يمكن الحديث عن الإفراغ لتحقق الشرط الفاسخ و إرجاع العقار أو المحل إلا بمعاينة القاضي التحقق ذلك الشرط (ب)

أ : الشرط الفاسخ

نظم المشرع الشرط الفاسخ في المادة 33 من ق ك ت، التي نصت على أنه في حالة عدم أداء المكثري لواجبات الكراء لمدة ثلاثة أشهر، يجوز للمكري، كلما تضمن عقد الكراء شرطا فاسخا ويعد توجيه إنذار بالأداء يبقى دون جدوى بعد انصرام أجل خمسة عشر يوما من تاريخ التوصل، أن يتقدم بطلب أمام قاضي الأمور المستعجلة المعاينة تحقق الشرط الفاسخ و إرجاع العقار أو المحل

ولم يكن تضمين عقد الكراء لشرط فاسخ منصوصا عليه في قانون الالتزامات والعقود سواء في الفصل 255 أو الفصل 692 التي تم فسخ عقد الكراء. إلا أن ظهير 24 ماي 1955 نص في الفصل 26 منه على البند الفاسخ التي يتدرج في عقد الكراء إذا لم يؤد تمن الكراء عند حلول التواريخ المتفق عليها وبعد خمسة عشر يوما تمضي من تاريخ إنذار يوجه للمكتري ويبقى دون جواب.

إلا أنه بالرغم من ذلك التنصيص في ظهير 1955، الذي يعتبر قانونا خاصا، فإن محكمة النقض سارت في الكثير من القضايا على تعليل الحكم بالإفراغ بناء على القواعد العامة المنصوص عليها في ق ل ع.

 وقد كرس المشرع الشرط الفاسخ في المادة 33 من القانون رقم 16. 49 وذلك بإقراره مسطرة خاصة بالإفراغ في حالة تضمین عقد الكراء لشرط فاسخ، وذلك قصد تمكين المكثري من آلية مسطرية سريعة ومرنة تخول له الحق في استرجاع محل الكراء دون أداء أي تعويض في حالة تماطل المكتري في أداء واجبات الكراء لمدة ثلاثة أشهر، وذلك حيادا على المسطرة المنصوص عليها في المادة 26 من نفس القانون. فالإفراغ التحقق الشرط الفاسخ لا يمكن أن يتم إلا بعد معاينته من طرف القاضي المختص

ب: معاينة تحقق الشرط الفاسخ و إرجاع العقار أو المحل

تضمين عقد الكراء لشرط فاسخ، وعدم أداء المكتري لواجبات الكراء لمدة ثلاثة اشهر، بعد توجيه إنذار من المكرتي بالأداء يبقى دون جدوى بعد انصرام أجل 15 يوما من تاريخ التوصل، يخول للمكري الحق في التقدم بطلب أمام قاضي الأمور المستعجلة، لمعاينة تحقق الشرط الفاسخ و إرجاع العقار أو المحل.

ويكتفي هنا القاضي بمعاينة تحقق الشرط الفاسخ من عدمه، لكون الفسخ مقرر قانونا دون أن يلجأ المكري للمسطرة المنصوص عليها في المادة 26 من القانون رقم 16. 49 ، كما هو الحال بالنسبة للإفراغ للتماطل.

إلا أن الملاحظ على المادة 33 من ق ك ت هو أن المشرع لم يبق على المقتضى الذي كان في الفصل 26 من ظهير 24 ماي 1955، الذي كان يتحدت على أن المحكمة في وسعها أن توقف عمل بنود العقد القاضية بفسخه لعدم أداء واجب الكراء وقت حلول التاريخ المتفق عليه، وأن تعطى للمكتري أجد لأداء ما عليه، تحدد مدته القصوى في سنة واحدة.

 وهذا تراجع قد يضر بمصالح المكتري، الذي قد يمر في ظروف حرجة لا يستطيع معها توفير مبلغ الواجبات الكرائية خلال المدة القانونية, و عليه كان على المشرع أن يبقي على هذا النوع من الرحمة، باعتبار أن المحل قد يشتغل فيه العديد من الأجراء، وما قد يترتب على ذلك العديد من المشاكل الاجتماعية ، لمجرد أن المكتري لم يستطع أن يؤدي ما بذمته من كراء.

وبذلك يكون المشرع من خلال هذه المادة قد انتصر للملكية العقارية على حساب الملكية التجارية

هذا عن تحقق الشرط الفاسخ أو حالة التماطل، إلا أن المكتري قد تتعرض مقاولته لبعض الصعوبات التي قد تدفعه للتوقف عن أداء ديونه عند حلول الأجل، وبالتالي تعليق عليها مقتضيات الكتاب الخامس من مدونة التجارة، المتعلق بمساطر معالجة صعوبات المقاولة. فهل يؤثر هذا الأمر على إنهاء عقد الكراء التجاري ؟

المبحث الثاني: الأسباب الإرادية في إنهاء عقد الكراء من طرف المكري

 للمكرى حسب ق ك ت عدة حالات يمكنه من خلاها إنهاء عقد الكراء التجاري ، فقد خول له القانون إمكانية إفراغ المحل لهدمه وإعادة بنائه، أو لتوسيعة و تعليته. كما خول له القانون أيضا إفراغ المحل للاستعمال الشخصي، أو لكونه أيلا للسقوط.

المطلب الأول: الإفراغ للهدم وإعادة البناء أو التوسعة المحل أو تعليته

تقتضي رغبة المكري في إعادة تثمين عقاره، و الزيادة في قيمته إفراغه، وذلك من أجل هدمه لإعادة بنائه من جديد (الفقرة الأولى)، أو توسعته وتعليته (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: الإفراغ للهدم وإعادة البناء

 أعطى المشرع في المادة التاسعة من ق ك ت للمكري الحق في المطالبة بالإفراغ لهدم المحل وإعادة بنائه. إلا أن المشرع قيد هذا الحق بضرورة إتبات تملكه للمحل لمدة لا تقل عن سنة من تاريخ الإنذار، وأداء تعويض مؤقت للمكتري، مع الاحتفاظ له بحق الرجوع إذا اشتملت البناية الجديدة على محلات معدة لممارسة نشاط مماثل تحدده المحكمة من خلال التصميم المصادق عليه من الجهة الإدارية المختصة، على أن يكون قدر الإمكان متطابقا مع المحل السابق والنشاط الممارس فيه

 ولا يعد هذا المقتضى جديدا، لأنه يصادف الفصل 19 من ظهير 24 ماي 1955 الذي نظم رفض التجديد من اجل الهدم وإعادة البناء. وقد ذهب أحد الباحتين إلى أن القضاء في تطبيقه لهذه الفصل قد تميز بتساهله الواضح مع المكري الذي يرفض تجديد عقد الكراء بعلة الهدم وإعادة البناء ضدا على مصالح المكتري،

وقد أعاب محمد الكشبور على القضاء تساهله مع المكري، ما يجعله بطريقة غير مباشرة يساعده على التحايل عندما يقرر أن الإدلاء بالتصميم ورخصة البناء كاف لإفراغ المكثري. ولكن مقابل ذلك تجد المشرع نص في المادة العاشرة من القانون رقم 16 . 49 وحسنا فعل بأنه يتعين على المكري الشروع في البناء داخل أجل شهرين من تاريخ الإفراغ،

وفي حالة تعذر ذالك يحق للمكتري الحصول على التعويض وفي مقتضيات المادة السابعة، ما لم يتبت للمكري أن سبب التأخير خارج عن إرادته

كما نجد أن المشرع نص في المادة 11 من نفس القانون على أنه يتعين على المكري أن يشعر المكتري بتاریخ تمكينه من المحل الجديد التي لا يجب أن يتعدى تلات سنوات من تاريخ الإفراغ، وأن يقوم داخل أجل شهر من تاريخ توصله بشهادة المطابقة بإشعار المكتري بأن يضع المحل رهن إشارته

إلا أن الإشكال الذي تطرحه هذه المادة هو أنها لم تحدد أين سيشعر المكري المكتري بأنه وضع المحل رهن إشارته، بعكس ما كان عليه الحال في ظل ظهير 24 ماي 1955 الذي كان ينص في الفصل 13 على أن المكري يجب أن يخبر المكثري في عنوانه الجديد، وبالتالي هنالك فراغ تشريعي في المادة 13 من ق ك ت يتعين تداركه

كما أن السؤال يثار حول ما العمل إذا ما قام المكري بهدم المحل قبل استصدار حكم بالإفراغ؟ وبهذا الخصوص ذهب محمكة النقض في أحد قراراته بأن إقدام المكري في تاریخ سابق على هدم المحل الذي يكريه للغير، قبل استصداره حكما بالإفراغ، وصيرورته حائزا لقوة الشيء المقضي به، يخول له التعويض عن الضرر التحق به،

ويختلف التعويض عن الضرر اللاحق بالمكتري من الهدم قبل الحكم له بالتعويض الكامل عن فقدان الأصل التجاري المستحق في حالة رفض المكري لتجديد عقد الكراء

الفقرة الثانية: الإفراغ لتوسعة المحل أو تعليته

 أجازت الفقرة الأولى من المادة 16 من ق ك ت للمالك الإفراغ المؤقت للمكتري، وذلك من أجل توسيع أو تعلية البناية، إذا كان ذلك لا يتأتى إلا بإفراغ المحل أو المحلات المكتراة وهذا الإفراغ المؤقت للمكتري يتم لمدة يحدها المكري، على ألا تتعدى سنة واحدة ابتداء من تاريخ الإفراغ

ويتعين على المالك الراغب في إفراغ المحل لتوسعة المحل أو تعليته، حسب المادة 18 من ق ك ت ، الإدلاء برخصة بناء سارية المفعول مسلمة له من الجهة الإدارية المختصة، وبالتصميم المصادق عليه من طرفها.

وتكرس مقتضيات هذه المادة ما استقر عليه العمل القضائي من ضرورة الإدلاء برخصة البناء والتصاميم المصادق عليها لإثبات جدية السبب المرتبط بالإفراغ للهدم للتوسعة أو التعلية

كما أن المشرع نص في الفقرة الثانية من نفس المادة على أنه يعتد برخصة البناء طيلة سريان المسطرة أمام المحكمة، ما لم يتبت المكتري أن الجهة المختصة قد سحبتها أو الغتها، وذلك تفاديا للإشكالات القضائية التي كان محورها صلاحية رخصة البناء باعتبار أن المادة 49 من القانون المتعلق بالتعمير تنص على أن رخصة البناء تسقط إذا لم يتم الشروع في الأشغال المتعلقة بأسس المبنى داخل أجل سنة من تاريخ تسليمها, بمعنى أن حكم السقوط ليس له أي أثر على صلاحية الرخصة طيلة سريان مسطرة الإفراغ

المطلب الثاني: الإفراغ للاستعمال الشخصي أو لكون المحل آيل للسقوط

قد يصيح مكري المحل التجاري في يوم من الأيام في حاجة للمحل المكتری، فهو في نهاية المطاف مالك لذلك المحل، لهذا خول له المشرع إمكانية استرجاع محله للاستعمال الشخصي بشروط محددة في (الفقرة الأولى). كما أن إفراغ المحل المكتري قد يكون بسبب راجع لهذا الملك وليس للمالك، وذلك لكونه آيلا للسقوط (الفقرة الثانية)

الفقرة الأولى: الإفراغ للاستعمال الشخصي

 بعد استرجاع المحل للاستعمال الشخصي من بين أهم مظاهر الحماية التي أعطاها المشرع للملكية العقارية، فقد خول المشرع للمكري الحق في إفراغ المحل لاسترجاعه الاستعمال الشخصي، رغم أنها لم تأتي بشكل واضح في ق ك ت.

إلا إنه بالرجوع إلى مقتضيات المادة 26 نجد أنها تضمنت الإشارة إلى حالة الإنذار المبني على رغبة المكري في استرجاع المحل للاستعمال الشخصي ضمن الحالات التي تستلزم منح المكتري أجل ثلاثة أشهر للإفراغ.

كما أنه يفهم من مقتضيات المادة السادسة أن الإفراغ هو حق مقرر لفائدة المكري، طبقا لمقتضيات المادة 26 بعده، مقابل تعويض مستحق لفائدة المكثري طبقا للمادة السابعة مهما كان نوع الأستعمال الشخصي الذي ينوي المكري میاشرته

وقد يكون استرجاع المحل من طرف المكري للاستعمال الشخصي من أجل السكن، وهذه الإمكانية كان ينص عليها ظهير 24 ماي 1955، ولكن بمسطرة أخرى، فقد كان المشرع ينص على مجموعة من الشروط الصارمة التي في حالة تحققها يحق للمكري استرجاع المحل من أجل السكن، مقابل منح المكتري تعويضا يساوي ما حصل له من ضرر من غير أن يتجاوز قدره قيمة خمس سنوات من أجرة الكراء المعمول بها وقت نزع اليد

إلا أن هذه الإمكانية لم تعد الآن موجودة في ظل ق ك ت، حيث أنه يجوز للمالك المطالبة بإفراغ الجزء المتعلق بالسكن الملحق بالمحل التجاري ليسكن فيه هو أو الأشخاص الذين حددتهم تلك المادة، ويشروط معينة.

ولكن المالك يمكنه أن يسترجع المحل للاستعمال الشخصي، ويكون هذا الاستعمال هو السكن، ولكن مقابل تعويض كامل طبقا لمقتضيات المادة السابعة من ق ك ت، وليس كما كان عليه الحال في ظل ظهير 1955، الذي محددا في قيمة خمس سنوات من أجزة الكراء المعمول بها وقت نزع اليد.

الفقرة الثانية: الإفراغ لكون المحل آيل للسقوط

 يحق للمكري، حسب المادة 13 من ق ك ت المطالبة بالإفراغ إذا كان المحل آيلا للسقوط، ولا يكون المكثري محقا في الرجوع أو في الحصول على التعويض إلا إذا تم بناء المحل أو إصلاحه داخل أجل تلات سنوات الموالية لتاريخ الإفراغ

إلا أن هذه المادة لم تحدد كيفية أو وسيلة إثبات حالة العقار الأيل للسقوط، وبهذا الخصوص قضيت محكمة النقض في أحد قراراته بأنه يكفي أن يثبت المكري هذه الحالة بتقرير صادر عن خبير مختص بدون مقرر إداري، ويمكن عند منازعة المكتري في جدية السبب أن تقضي المحكمة بإجراء خيرة لتتحقق من وضعية البناء اللأمنية.

وعلى هذا الأساس لا يمكن للمكري اللجوء إلى القضاء لطلب إفراغ المكتري إلا إذا كان بإمكانه إثبات واقعة وجوب هدم الملك كلا أو بعضا لكون المحل أيلا للسقوط

وقد يثار التساؤل حول ماذا لو لم يقم المكري بالتدابير والاحتياطات اللازمة بعد إنذاره من قبل المكتري، فهل يستحق التعويض عن الإفراغ في هذه الحالة في إطار القواعد العامة للمسؤولية التقصيرية ؟

هنا نجد أن محكمة النقض ذهبت في أحد قراراتها واعتبرت بأنه لا يجبر الضرر في إطار القواعد العامة للمسؤولية التقصيرية ما لم يتبت المدعي الخطأ والضرر والعلاقة السببية. وعليه فإنه يجب على المكتري أن يثبت خطأ المكري وتقصيره بعدم القيام بالتدابير والاحتياطات اللازمة بعد إنذاره، والضرر الذي تعرض له من جراء ذلك ليستحق التعويض

وقد أعطى المشرع للمكتري في المادة السابعة من ق ك ت الحق في القيام بتحسينات وإصلاحات للمحل المكتري، والمشرع لم يحدد حجم هذه الإصلاحات، هل هي صغيرة أم كبيرة. لذلك فالمكتري قد يبادر إلى القيام بهذه الإصلاحات، إذا ما انتبه إلى أن المحل مهدد بالسقوط، و عليه لا يمكن أن نعتبر أن المحل آيال للسقوط في هذه الحالة

ويفرض ممارسة المكري لحقه في إفراغ العقار أو المحل واسترجاعه، سواء كان لعدم أداء المكثري للوجيية الكرائية، أو لأي سبب أخر من أسباب الإفراغ

 تذكر أنك حملت هذا المقال من موقع Universitylifestyle.net