آثار التشطيب

آثار التشطيب على الحقوق المقيدة في الرسم العقاري

آثار التشطيب

آثار التشطيب : كما هو معلوم ينتج عن اتباع مسطرة التشطيب آثار تجعل من الحقوق المقيدة على الرسم العقاري نتقضي ، بما يفيد أن التقييد لم يعد قائما خصوصا تلك الحقوق الناقلة لحق الملكية أو الأحد الحقوق العينية كالتشطيب على عقود الرهن أو الصدق أو عقود الإنتفاع .. ذلك تطبيقا لعقد نهائي مبرم بين المتصرف و المتصرف إليه أو تطبيقا لأحكام و قرارات قضائية قضت بإنقضائها ، وبزول الحق المقيد عن طريق التشطيب فإنه يصبح عديم الأثر سواء بين طرفيه أو الغير ، إلا أن الإشكال الذي يطرح يتعلق بالخصوص حول آثار التشطيب على حقوق بعض الفئات خاصة ، وهم فئة الأغيار المقيدين بالرسم العقاري عن حسن نية ، وأيضا فئة الأشخاص ناقصي أو فاقدي الأهلية الذي ليست لهم الأهلية الكاملة للحفاظ على حقوقهم  إذن كيف يمكن للتشطيب أن يمس بحقوق هذه الفئات ؟ وما هي الآليات الحمائية للحفاظ على حقوق هذه الفئات ؟

قاعدة الغير لا يضار بأثار التشطيب

أكد الاجتهاد القضائي المغربي أن المقصود بالغير الوارد في المادة 66 من الظهير المتعلق بالتحفيظ ، هم الأشخاص الذين يحتجون بحقوقهم العينية الواردة على العقار في مواجهة أخرين يدعون حقوقا مخالفة إستمدوها جميعا من شخص واحد ، وهو ما أكده أيضا و بشكل واضح أن المقصود بالتغير في الفصل 68 من القانون المتعلق بالتحفيظ هو الذي لا تربطه بالمتعاقدين علاقة قرابة ، وإنما هو الشخص الذي إكتسب حقا عينيا على العقار المكري و قام بتسجيل هذا الحق قبل تسجيل عقد الكراء ، بحيث أن هذا الشخص له الحق في الإحتجاج بعدم تسجيل عقد الكراء الميرم بأكثر من 3 سنوات.

وهو ما أكده من خلال تطبيق العملي في قرار صادر عن محكمة النقض بتاريخ 20 مارس 2013 تقييد التصرفات و الحقوق في الرسوم العقارية ، قرينة لفائدة الغير حسن النية على صحتها ، و ليس هناك ما يستتنى حالة البطلان بسبب ثبوت التزوير في العقد وقع تقييده ويبقى للغير المقيد عن حسن النية إستنادا عليه ، و الأجنبي عن هذا العقد حق التمسك بمقتضيات الفصل 66 من ظ ت ع و الفصل 3 من ظهير 2 يونيو 1915 و تكون المحكمة بالتالي مدعوة للبحث في سوء و حسن نية هذا الأخير لترتيب أثر تقييده بالرسم العقاري

و أمام الغموض الذي تركه المشرع العقاري في كل من مدونة الحقوق العينية و ظهير التحفيظ العقاري حول مفهوم الغير حسن النية التي لا تضار حقوقه ب آثار التشطيب ، مما فتح المجال لعدة تأويلات ، حيث ورد في هذا المجال إتجاهين فقهيين لتحديد مفهوم الغير حسن النية فقد يعتقد أن محاولة وضع تعريف محدد المبدأ حسن النية ليس من السهولة التي قد يتصورها البعض ، وذلك لإختلاط فكرة حسن النية بالأخلاق في القانون، فهي فكرة غير محددة يشوبها الغموض وعدم التحديد، ذلك إن وحدة القياس في القانون تختلف عنها في الأخلاق.

و بالرجوع إلى الإتجاهين الفقهيين لتحديد الغير حسن النية ، فإننا نميز بين كل من الإتجاه الموضوعي و بين الإتجاه الذائي .

الإتجاه الموضوع لتحديد الغير حسن النية

و الذي يقوم على أساس أن علم الغير المقيد بالسنة العقاري بوجود حق أخر قبله غير مقيد لا يقوم كأساس للتشطيب على حقوق الغير مقيدة فالعبرة حسب هذا الإتجاه فقط بما هو مقيد بالرسم العقاري ، و أن العبرة هي فقط بالحقيقة القانونية كما يعبر عن ذلك محمد شكورة و التي يطمئن اليها الغير و يبني تصرفه عليها خلافا للحقيقة الواقعية حيث يكون المتصرف هو المالك الحقيقي المتمتع بجميع الصلاحيات و من بين الحجج التي إستند عليها أصحاب هذا الرأي ما يلي :

– إن الإكتفاء بالعلم المجرد لإتبت سوء النية يجعل نظام السجل العقاري لا يحقق أهدافه

– إن التصرف الغير مسجل لا ينتقل الملكية المتصرف إليه و الغير الذي يعلم بوجود هذا التصرف و مع ذلك يتعامل بشأن نفس العقار و يعلن كذلك أنه يتعامل مع المالك الحقيقي و بالتالي لا يعتبر سيء النية.

– إن مكتسب الحق الذي يعمل على تسجيله يعتبر دائنا عاديا لصاحب العقار و هكذا يمكن للمدين أن يحل ديونه الجديدة و ذلك في المقابل فإن الدائن الجديد يعلم بوجود ديون أخرى على المدين لا يعتبر سيء النية

– إلا أن هذا الإتجاه يخضع لإستتنائين اثنين: الأول يتعلق بالحالة التي يقبل فيها الغير المقيد بحقوق الشخص الذي يطالب بتقييد حقوقه و الثاني يتعلق بوجود تواطؤ بين الغير المقيد و بين الشخص المفوت قصد الإضرار بحقوق الغير المقيد

الاتجاه الذاتي لتحديد الغير حسن النية

يرى أصحاب هذا الإتجاه أنه و لو في ظل غياب أي تواطؤ بين الغير المسجل و المالك المفوت فان مجرد علم الغير بوجود حق سابق له غير مقيد يجعله سيء النية و يواجه بالتالي آثار التشطيب ، و ذلك لأن قوة هذا التسجيل تكون مرتبطة بحسن نية الغير و هذه النية الحسنة تختفي لدى هذا الأخير إذا كان يتعامل مع صاحب الرسم العقاري، و هو يعلم بعيوب السند أو سبق لصرفه ، فإذا اكتسب حقه على هذا الأساس و أسرع في القيام بإجراءات التسجيل فانه في الواقع يقحم على عمل غير مشروع و لا تقره العدالة و الأخلاق لأن بتعامله هذا يعلم انه يفوت الفرصة على شخص أخر في تسجيل حقه و يجعل تنفيذ الالتزام العيني لهذا الحق مستحيلا

ويذهب البعض الى القول بأن العلم المجرد الغير المصاحب بأي تواطؤ أو تدليس لا يمكن أن يقوم كأساس على سوء النية و يعلل رأيه بأن الشخص المستفيد من التقييد يستفيد من وضع خوله له القانون ، و من ثم فهو يستفيد من المبادئ التي يقوم عليها قانون التحفيظ لذا لا يمكن اعتبار شخص بمجرد عمله بوجود صرف قانونی سابق سيء النية، و يخلص القول بأن الخير حسن النية الذي لا ينبغي أن يواجه يثار التشطيب المنصوص عليه في الفصل 66 من القانون 07_14 و المادة 2 من مدونة الحقوق العينية المغيرة و المتممة للمادة 3 من ظهير 2 يونيو 1915 المتعلق بالتشريع المطبق على العقارات المحفظة ، و هو الشخص الذي يطالب بتقييد حقه و لا يربطه أي اتفاق تدلیسی او تواطؤ مع الملك المقيد.

 إذن و على ضوء كل ذلك، كيف يتعامل الفقه و القضاء مع نصوص التشريع العقاري التي اكتفت بتحديد المبدأ العام؟

يعتمد كل من الاستاذ “بول دوکرو” و الأستاذ “المرنيسي” معيار العلم أي أن الغير سيء النية الذي يواجه ب آثار التشطيب هو الذي يعلم عیوب و نواقص السند الذي استمد منه حقه ، و لكن إذا ثبت العلم بعد إجراء التقييد، فان هذا العلم المتأخر لا يقوم كأساس على سوء النية

 أما على مستوى القضاء، فنجد قرار صادر عن المجلس الأعلى بتاريخ 2 ماي 1961 الذي و إن لم يتناول مسألة العلم المجرد بشكل صريح إلا أن ذلك يستشف من خلال ما أكده من كون ” الغير المقيد بالرسم العقاري كان عالما خلو بائعه من كل تفويض بعد أن تم عزله و من تم فان تقييد العقد لا يمكن أن ينتج أي أثر صحيح ” مما سيحتم طبقا للتشطيب عليه دون أن يتبين أن هناك فعلا تواطؤ بين الغير المقيد بالرسم العقاري و الوكيل المعزول، و هو نفسه ما أكده قرار أخر صادر عن المجلس الأعلى.

وفي خضم كل هذا الجدال حول التحديد الصائب للغير حسن النية، فقد ذهب المجلس الأعلى (محكمة النقض) إلى عدم تبني هذا الاتجاه الأخير (الاتجاه الذاتي) بشكل كبير من خلال القرارات الصادرة عنه، و التي تأخذ بمعيار العلم المجرد بشكل واضح قرينة على سوء نية، و بالتالى مواجهة الغير ب آثار التشطيب ، فإن الواقع يبرز أن ميولا للقضاء و الفقه أكثر، إلى التأكيد على أن التواطؤ هو الذي يعتبر فعلا قرينة على سوء النية

صعوبة إثباث سوء النية للحكم بالتشطيب على الحقوق الغير المقيدة

إن أمر إتباث سوء النية من أصعب المواضيع التي يمكن إتباتها لأن النية هي إرادة باطنية داخلية يصعب على الغير الوصول إلى حقيقتها

 ومن هنا تأتي خطورة القوة الإتباثية للتقييدات العقارية ، هذا ويعتبر إتبات سوء النية من المسائل الوقائية التي يرجع لمحكمة الموضوع تعيين ظروفها مع العلم أن حسن النية يكون مفترضا من البداية حتى يتم إثبات العكس تطبيقا للفصل 477 من قانون الإلتزامات والعقود

نستنتج مما سبق أن الغير الذي إكتسب حقا واردا على عقار محفظ وقام بتقييده يتمتع في بداية الأمر بحجية مطلقة تجاه أي طرف يدعي استحقاقه لهذا الحق تطبيقا للمبدأ المنصوص عليه في الفصل 477 من ق ل ع ، لكن بمجرد إتبات سوء نية هذا الغير يفقد هذه الحجية ، لأن المشرع المغربي عندما جعل من القيد في السجل العقاري قرينة على وجود الحق و ثباته ، ربط ذلك بمبدأ حسن النية, أما سيء النية فلا يمكنه الإستفادة من هذه الحجية ، إذ يعامل بنقيض نيته ، فيحرم من التمتع بكل حق آل إليه وهذا ما يستشف من القراءة المخالفة المقتضيات الفقرة الثانية من الفصل 66 من ظ ت ع.

 وتتوزع وسائل الإتباث بين الإقرار ، الحجية الكتابية ، شهادة الشهود ، اليمين ، والخبرة ، والقرائن في مجال إثبات سوء النية تكتسي أهمية خاصة سيما بالنسبة للقرائن القضائية، وهي التي يستنبطها القاضي من سلطته التقديرية ، كإستخلاص الغش أو التواطؤ بين الغير المقيد بالرسم العقاري و المالك المفوت له لحرمان المشتري الأول مما اشتراه من خلال العلاقة الزوجية أو القرابة ، مثلا التي قد تربط بين الشخصين المتواطئين .

والقرائن القضائية ، كما يؤكد الكشبور” تعكس السلطان الواسع الذي يتمتع بقاضی الموضوع قلما يتوفر بالنسبة لوسائل الإتبات الأخرى ، ذلك أن الإستنباط عملية ذهنية يختص بها قاضي الموضوع ، وهو في نشاطه هذا لا يتقيد بعدد القرائن ، فقد يقتنع بقرينة واحدة وقد تتعدد القرائن دون أن تصل إلى حد الإقناع ، وهو في تقديره هذا لا يخضع لرقابة المجلس الأعلى”

ولقد سبق القول أن الغير سيء النية هو ذلك الذي يعلم عند تقييد حقه بالرسم العقاري بالعيوب والشوائب التي تشوب سند أو رسم من تلقي عليه ، وأن العبرة في تقدير سوء النية ، هو تاريخ وقوع التقييد إذ أنه إذا لم يعلم هذا الغير بعيوب سند الملك أو من تلقي الحق منه إلا بعد تقييد حقه ، فإن هذا العلم المتأخر يجعله سوء النية.

وإذا كان من المتفق عليه فقها و قضاء على أن الغير سيء النية لا يستفيد من القوة الإثبائية التقييد ، فقد أثار عنصر سوء النية خلافا فقهيا حول واقعة العلم بوجود عقد عادي غير مقيد سابق للعقد لمصلحة المكتسب الثاني سواء كان اكتساب قد تم بموجب عقد بيع أو هبة أو غيرها من التصرفات ، هل يقصد منه مجرد العلم البسيط بالتصرف السابق، أم يقصد منه تبوت العلم الأكيد والتواطؤ بين المتصرف إليه التاني و المالك أصولا للإضرار بالمتصرف إليه الأول ؟

ذهب اتجاه من الفقه إلى القول بأن مجرد علم المتصرف إليه الثاني بعيوب وشوائب المتصرف وقت تقييده بالرسم العقاري ، يعتبر سببا كافيا لتوافر سوء النية و بالتالي حرمانه من القوة الإثباتية للتقييد وتجريد هذا الأخير من آثاره و عدم جواز الإحتجاج به على المتصرف إليه الأول ، بحيث يجوز لهذا الأخير مبني أساسا على حسن النية ، أن هذه النية الحسنة تختلف لدى المتصرف إليه الثاني الذي يعلم مسبقا بأن هنالك تصرف أول وارد على المتصرف فيه

آثار التشطيب على الوضع القانوني للأطراف

يترتب عن التشطيب أثار هامة على بعض الأوضاع القانونية للأطراف ، فإن كان نظام التحفيظ العقاري لا يقر إلا بالحقوق المقيدة و لا يعترف بالمالك القانوني للعقار إلا إذا كان مقيدا بالرسم العقاري ، فإن التشطيب على العقود الناقلة للملكية يترتب عنه الطرد من العقار بالنسبة للشخص المستفيد من التقييد المشطيب عليه هو الأمر بديهي إذ لا يعقل السماح لشخص باحتلال عقار محفظ دون امتلاك هذا الأخير لأي سند أو حق تبرره لتواجده بهذا العقار ، و بالتالي فقاضى المستعجلات يصدر أوامره بطرده.

كما أن للتشطيب آثار أخرى على بعض المراكز القانونية خصوصا عندما تكون له أثار رجعية

أولا : الطرد من العقار من بين الآثار القانونية للتشطيب على العقود الناقلة للملكية

إن التشطيب كألية لإنهاء التقييد ، له آثار مهمة خصاصا في التشطيب على العقود النقلة للملكية و التي يترتب عنها الطرد من العقار ، و بالتالي فإن المشرع و الفقه أجمعو على أن القاضي المستعجلات طرد كل شخص يحتل عقار محفظا بدون سند يبرره و من غير وجه حق ، وذلك حفاظا على الحجية التي يتمتع بها الرسم العقاري بصفة عامة ، بالرغم من كون أن مسألة الطرد من العقار يمكن إعتبارها هدما لشرط عدم المساس بالجوهر ، إلا أن الإجتهاد القضائي أصبح يسير في إتجاه عدم تقييد قاضي المستعجلات بهذا الشرط ، حتى يتمكن من مواجهة جميع الحالات المعقدة ، فقد جاء في حكم المحكمة الإبتدائية بالصويرة على أن “احتلال عقار بدون سند و لا قانون يستوجب رد المحتل إستعجاليا” وهو حكم سبق لمحكمة النقض ان حسمت فيه

ثانيا : الأثر الرجعي للتشطيب و تأثيره على المراكز القانونية للأطراف

من بين الإنعكاسات الأخرى للتشطيب على المراكز القانونية نجد الاثر الرجعي للتشطيب ، إذ جاء في قرار المحكمة الإستئناف بالدار البيضاء الذي أعطى للتشطيب صفة الأثر الرجعي عندما إعتبر أن الحكم القاضي بإبطال عقد البيع و بالتالي التشطيب عليه من الرسم العقاري إستنادا الى حكم جنائی سبق له أن قضى بزورية الوكلة ، وهو حكم كاشف ، مدام أن الحكم الجنائي قد كشف واقعة التزوير ، ومن ثم فإن الحكم القاضي بإبطال عقد البيع ينسحب إلى ما قبل عقد الشراء ، و لا يمكن إعتبار الشخص الذي تم التشطيب على عقده من السند العقاري مالطا في أي وقت ما للعقار الذي أنشئت عليه الأبنية ، و يجب إعتباره غيرا بالنسبة لملكية العقار و بالتالي لا يمكنه الإستفادة من حق السطحية الذي لا يكتسب إلا بالتقادم او الإتفاق .

وذهب أحد المدرسين في تعليقه على هذا القرار الى أن الأثر الرجعي لم يكتف فقط بهدم الأثر الإنشائي و الإثبائي للتشطيب بل إنه أيضا أطاح كذلك بمبدأ إستقرار المعاملات الذي يعتبر الهدف الأسمى بالنسبة لنظام التحفيظ العقاري ، بحيث لا يعقل أ يبقي المالك صاحب الحقوق المقيدة مهددا في أي وقت بالآثار الرجعية للتشطيب على حقوقه الواردة على البناءات و المنشأت التي أقامها

الأثر الرجعي للتشطيب على التقييد الإحتياطي

نظرا لما للتقييد الاحتياطي من آثار بالغة على المعاملات العقارية ، تكفل المشرع بمنح وسيلة قانونية للملك من أجل التخفيف من هذه الآثار تتمثل على الخصوص في مؤسسة التشطيب

ومن هنا فإن الأثر الرجعي للتشطيب على التقييد الإحتياطي له مكانة خاصة ، داخل المنظومة العقارية ، خاصة عندما يكون موضوع التقييد الإحتياطي ليس هو موضوع التقييد النهائي ، لأن الأثر الرجعی کما يقر بذلك أحد الفقهاء لن يعود الى تاريخ إتخاد التقييد الإحتياطي باعتبار موضوع هذا الأخير و التقييد التهائی مختلف ، فمثلا حالة التقييد الإحتياطي للوعد بالبيع يعتبر نموذجا لعدم وحدة موضوع التقييد الإحتياطي مع التقيد النهائي,

وكما هو معروف فإن الوعد بالبيع يعبر حقا شخصيا و بالتالي فهو لا يتحول من تلقاء نفسه الى بيع نهائي ، بل لا بد من أن تتدخل الإرادة التعاقدية للأطراف من جديد قصد إبرام العقد النهائي ، لأن الوعد بالبيع لا يمكن أن يكون موضوع تقييد نهائي كما أكدت ذلك عدة إجتهادات قضائية, مادام الأمر يتعلق بحق شخصی ، و الحقوق الشخصية القابلة للتقييد في السجل العقاري ، ذكرتها المادة 65 من ظهير التحفيظ العقاري على سبيل الحصر، ولا يوجد من بينها الوعد بالبيع ، كما لا يمكن تقييده كقيد على الحق في التصرف طبقا للمادة 69 من نفس القانون أعلاه ، كما ذهب الى ذلك

 البعض لأن القيد على الحق في التصرف الوارد في هذه المادة يكون تبعا لتقييد الحق الأصلي ، كالعقود التي تبرمها إدارة الأملاك المخزنية ، و التي تتضمن بعض القيود كالمنع من البيع أو من الرهن.

فالوعد بالبيع يتم تقييده إحتياطيا مادام ينطوي على حق قابل للتقييد النهائي، لكن تقييده نهائيا ، يتطلب كما سبق الإشارة الى ذلك ، تدخل إرادة الأطراف من جديد لإبرام عقد نهائي وهو عقد البيع و هذا هو أصل المشكل بحيث مادام موضوع التقييد الإحتياطي ليس هو موضوع التقييد النهائي فهنا نطرح مسألة الأثر الرجعي الذي لن يعود الى تاريخ إتخاد التقييد الإحتياطي ، مادام موضوع التقييد الإحتياطي و التقييد النهائي مختلف ، و من ثم فإن الهدف الرئيسي الذي وضعت من أجله مؤسسة التقييد الإحتياطي و المتمثل في الحفاظ على مرتبة الحق لن يتحقق لأن التقييد النهائي لن يعود بكافة أثاره القانونية بشكل رجعي الى تاريخ التقييد الإحتياطي بل الى تاريخ العقد النهائي كما سبق لمحكمة الإستئناف بالرباط أن أكدت ذلك بنفسها و هذا يعني أن التفويتات التي يخضع لها العقار بعد إجراء التقييد الإحتياطي لتضار ب آثار التشطيب رغم وجود التقييد الإحتياطي.

 تذكر أنك حملت هذا المقال من موقع Universitylifestyle.net

لمناقشة المقال فى صفحة الفايسبوك اضغط هنا

 


موقع يعني بشعبة القانون, محاضرات, ندوات, كتب جامعية, مقالات و كل ما له علاقة بالقانون من منظور أكاديمي






error: Content is protected !!